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问题	商润律所主任律师张华受当事人委托办理房屋买卖合同纠纷一案胜诉
释义	房屋买卖合同签订、办理过户后，相对方不履行付款义务怎么办？房屋买卖合同是买卖合同的一种，却具有本身的特殊性：国家管理严格、过户办理烦难、合同款项往往较大。若签订房屋买卖合同并且协助相对方办理房屋过户手续后，对方拒绝支付剩余款项，房屋出卖方往往更容易陷入被动境地......     当我们面对这种被动境地，该如何保障自身合法权益？在此，张华律师以当下一则发生在北京的真实案例为您解析。     案情简介          当事人安先生生活在北京市顺义区，因自身经济出现问题，不得以决定将其自己唯一的一套房子卖掉。2020年9月，安先生觅得合适的买家柳先生，经过一番交涉，双方敲定价格，验证过各项手续之后，便签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。奈何柳先生手头资金有限，安先生觉得既然合同已经签订，再解除合同、重新找买家也比较麻烦，便同意柳先生签订欠条后在第二年二月支付完毕剩余款项50万元。而且安先生不仅将房屋交付给了对方，还在对方支付过半款项后协助对方办理了过户手续。结果到了第二年二月双方约定的日期，柳先生仍然以手头不宽裕为由多次推脱。房屋合同已经签了，房屋过户也办理了，房子也住上了，柳先生自然是不愿意再支付剩余的房款。这可愁坏了安先生，本身是好心为对方办过户、好心给对方时间筹集资金，结果不仅没得到应有的感谢，反而连自己赢得的房屋出售款项都没拿全！无奈之下，刘先生认为只能求助于法律途径来解决问题，于是辗转找到在房屋纠纷方面经验丰富的张华律师为其解决问题。     维权有方          在初次和安先生会面时，张华便已经提前将基本案情做了整理，同时对安先生现有的证据按照不同的分类标准进行了一一分析。案件委托后，救济时效不能耽搁，维权方案需尽快敲定。张华律师通过反复研究案情、结合法律、研究判例，确定了初步诉讼思路。     张律师认为，若以“履行合同”为案由，对方当事人只会面临“履行合同违约的”的压力，若以“解除合同”为突破口，对方则极有可能面临丧失房屋的所有权、并赔偿安先生相应的违约金、滞纳金等额外费用的不利境地，到最后“房财两空”。两者中诉讼方式虽然都能维护安先生的合法权益，但给对方施加的压力程度是不同的、可能带给安先生的收益更是相差甚远。于是，张律师以“解除合同”为案由，向顺义区法院提起了民事诉讼。     庭审中，张律师综合原被告双方证据，条款清晰地分析了对方违约的行为，多角度发表了代理意见、引用合同条款及法律条文，最终赢得了法官的支持。而柳先生看到自己可能面临的“房财两空”境地，主动找到法院要求调解，并承诺限期支付剩余房款，并愿意支付违约金，以保住得之不易的房屋所有权。若坚持继续走诉讼程序，当然有为安先生争取更大利益的可能，但考虑到执行难度、回款周期等问题，在听取了安先生的意向后，最终同意该案以法院调解结案。双方达成协议，房屋买卖合同继续履行，柳先生愿意支付安先生房屋尾款50万元、违约金30万元，以及涉案房屋的原有贷款37万元，为了真正解决纠纷双方最终协商一致柳先生支付安先生为112万元，双方针对此房屋买卖再无纠纷。柳先生当日支付安先生房屋尾款50万元，并协议于安先生解除房屋登记异议后40天内支付剩余62万元，若柳先生不按照上述协议履行付款义务，则面临着31万元的违约金压力。调解书一出，安先生心中的阴霾终于散去，几个月来的奔波也终于获得了令他满意的结果。     律师说法     《民法典》合同编共有526条，几乎占据了《民法典》半壁江山，熟练掌握每个法条的应用要点，并结合众多房屋合同纠纷的经验争取当事人的利益最大化，应当是每个法律从业者的基本功。房屋合同纠纷千案一面，而解决之道不一，不同的诉讼思路、诉讼请求主张、证据组织方式等等，每一点细微的差别，都会造成同样的案情、巨大的判决差异。所谓“当事人利益最大化”，也不是简单要到高金额、听取当事人的诉求去起诉，而是掌握诉讼策略的灵活性，在众多诉讼策略中找到最适合当事人的策略，最终赢得案件胜诉。
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