| 问题 | 要求重新设定担保财产 |
| 释义 | 《城市房地产抵押管理办法》第38条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押双方可以重新设定抵押房地产。据此，在原抵押财产因拆迁而灭失后，债权人为了担保其主债权，可以要求债务人提供其他适合的担保物。只要新担保物的价值足以保障主债权，债权人不妨继续履行原借款合同。尤应注意的是，若被拆迁人是以产权调换的方式获得房屋拆迁补偿的情况，由于被拆迁房产是两个不同的物，所以在原房产上设定的抵押权效力并不能及于拆迁后补偿的房产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》就规定，对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。因此，债权人如要对交换所得房产也能主张优先受偿权，必须要与借款人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。 一、质权与抵押权的共同点 1、抵押权与质权同为担保物权。 2、抵押与质押都应以书面形式签订抵押合同或质押合同。 3、合同中都不得约定，当债务履行期届满，抵押权或质权未受清偿的，抵押物或质物的所有权转移为抵押权人或质权人所有。 4、抵押合同与质押合同都有向有关部门办理登记的规定。 5、抵押物与质押物都必须办理登记的，抵押合同与质押合同自登记之日起生效。 6、抵押权与质权与其各自担保的债权同时存在，同时消灭。 7、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得赔偿金，应作为抵押财产；质权因质物灭失而消灭，因灭失所得赔偿金，应作为出质财产。 8、抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物的保管费用和实现质权的费用。 9、抵押物折价或拍卖、变卖的价款超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人补足；质物折价或拍卖、变卖的价款超过债权的部分归出质人所有，不足部分由债务人补足。 10、无论抵押或质押，当债务人不履行债务时，债权人都享有对该抵押物或质物折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权。 11、抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效；股票出质后不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。商标权、专利权、著作权中的财产权出质后，出质人不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外，转让所得价款应提前清偿债权。 12、抵押物不移转占有；以股票出质设定质押，由于股票市场电子化，股票无须移转占有。 13、抵押人可用依法有权处分的国有土地使用权、房屋使用权等权利设定抵押；质押人以汇票、支票、本票、债券等。 二、买抵押房子需要注意什么？ 根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢？ 在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。 |
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