| 问题 | 没过户就被法院查封的房屋还能办理过户吗？ |
| 释义 | 专职办理房屋买卖、离婚继承案件 房屋买卖执行异议之诉//已付全款的房屋在过户前被法院查封怎么办？ 原告：刘某 委托诉讼代理人：周春梅，北京伟睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐铭，北京伟睿律师事务所实习律师。 被告：王某 被告：马某 【原告诉求】 原告刘某与王某、马某案外人执行异议之诉一案，原告刘某向本院提出诉讼请求：1、依法解除对北京市朝阳区世纪嘉园1709 房屋的查封；2、诉讼费、公告费由被告方负担。 【事实与理由】 北京市门头沟区人民法院在执行王某与马某民间借贷纠纷一案中， 查封了 1709房屋。2021年11月4日，刘某对执行标的提出书 面异议。北京市门头沟区人民法院于2021年11月17日作出（2021) 京0109执异122号执行异议裁定：驳回刘某的异议请求。刘某对裁定不服，提起案外人执行异议之诉。2007年9月15日，刘某与马某签订《房屋转让协议》，约定马某将1709房屋转让给刘某，房屋转让价格为45万元。刘某按照协议约定于2007年9月15日向马某支付转让房款35万元、2007年9月22日支付转让房款10万元，已完成全部转让房款的支付。马某亦按约定在协议签订后5小时内向刘某交付了房屋的全部水电气卡及房屋钥匙，将1709房屋全部交付给了刘某。后刘某一直在该房屋内居住生活，该房屋也是刘某唯一 的生活居住用房。2020年，该房屋的开发商通知办理产权登记，但马某失联。刘某在与马某的房屋买卖合同之诉过程中得知房屋被法院查封，故根据《民法典》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，刘某对1709房屋应享有排除执行的权利，请求法院依 法解除对1709房屋的查封。 【被告辩称】 被告涉案房屋没有经过登记，属于国家明令禁止不允许买卖的房屋，属于小产权房，故刘某与马某签订的房屋转让合同无效。刘某只提供了燃气费的票据，无法证明其实 际使用涉案房屋。综上，我同意(2021）京0109民初123号执行裁定书的结果，不同意刘某的诉讼请求。 被告马某经本院公告传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。 【法院查明事实】 法院经审查认定事实如下： 关王某与马某民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月6日作出（2016）京0109民初1358号民事判决书，判决马某于判决生效之日起七日内偿还王某借款77万元。因马某未履行上述生效法律文书确定的义务，王某于2017年12月27日向本院申请执行。 2007年6月21日，出卖人华瀚投资集团有限公司与买受人马某签订《房屋买卖合同》，约定马某购买的房屋为现房1709房屋，待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。 2018年2月7日，法院向华瀚投资集团有限公司送达协助通知书，查封1709房屋。​ 另查，2020年7月22日，坐落于朝阳区世纪小区包括1709房屋取得不动产权证书，权利人为华瀚投资集团有限公司。现1709房屋尚未办理独立的不动产权证书。 审理中，刘某主张，其经案外人介绍认识马某，其 于2007年9月15日与马某签订《房屋转让协议》，其占有使用房屋至今。 【原告举证】 为证实其主张，刘某提供如下证据： 1、《房屋转让协议》，其中约定转让方（甲方）为马某，受让方（乙方）为刘某，见证人为高某，第一条转让房屋1709室，房屋结构为框架独居，建筑面积56. 7平方米，实际使用 面积45平方米，第二条双方商定该房屋转让价格为450 000元整， 人民币肆拾伍万元整，第三条双方一致同意购房款由乙方分两次 支付，在协议签订时起5个小时内，甲方向乙方交付房屋全部钥匙后5个小时内，乙方支付给甲方第一笔购房款350 000元。 剩余房款100 000元于2007年9月22日支付给甲方，两次付款，都需由甲方给乙方 出具收据，在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，该收据作废， 第四条甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无 任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付， 上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，第五条在正式房本办理下来之前，乙方永久免费享受该房屋的使用权，甲方不得以任何理由提出异议，在此期间甲方不得收取乙方任何租赁费用，在正式房本办理之前，物业费、取暖费由乙方承担，其他费用由甲方承担，对于其他费用经过友好协商后，如果乙方愿意主动承担则由乙方承担，否则仍由甲方承担，第六条甲方在房屋产权证办理完毕后，主动通知乙方并在3天内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，初次办理产权证等相 关费用由甲方承担，过户给乙方时所发生的费用由乙方承担，合同还约定了其他事宜。 2、​银行业务凭证，显示刘某分别于2007年9月15日向马某的账户转账350 000元，于2007年9月22日向马某的账户转 账 100 000 元。 3、​北京市朝阳区世纪东方城社区居民委员会出具 的《居住证明》，显示内容为“兹证明刘某……根据本人所提供资料，自2007年9月起在北京市朝阳区世纪1709号居住” 4、北京市丰台区人民法院的谈话笔录，刘某主张系其在 2014年与前妻的离婚纠纷案件中就已经占有使用涉案房屋，其中 2014年4月2日的谈话笔录中，显示法院询问“关于朝阳区房屋 购房时间”，原告称2007年9月15日购买二手房，全款给付， 总金额是45万元，法院询问产权证？"，原告称不清楚是 否有产权证，产权证在谁名下我也不清楚，法院询问“被告说 朝阳房子和秦皇岛房子”，被告称认可原告所述朝阳房子的购 买时间和金额，房屋没有产权证，我方认可在朝阳的房子居住o 2014年10月10日的调解笔录中，法院“位于北京市朝阳区世纪 城房屋因无产权证，故法院无法处理”，双方均表示“同意”。 5、​北京瑛源物业管理有限责任公司出具的物业费、生活垃圾清运费发票及电费、燃气费票据、水费账单及电卡、燃气卡等， 上述票据显示刘某以其名义和马某名义缴纳过1709房屋的费 用。 6、​购物订单截图，显示刘某2019年、2020年的订单收货的载明为1709房屋。 7、​家具建材广场收银单、合同，显示时间为2010年，买方为刘某某，刘某主张刘某某系其父亲，其在房屋被查封前已经装修并入住房屋。 8、​圆通速递物流单，显示2011年6月寄件人为刘某1的邮单地址为1709房屋，刘某主张刘某1系其妹妹。 9、​办理不动产权证书通知书复印件，主张系开发商所出具， 证实涉案房屋于2020年9月10日起可以办理不动产权证书。 10、人民法院报法院公告及北京市朝阳区人民法院于2021年 12月17日作出的民事裁定书，刘某主张在涉案房屋具备过户条件时，因无法联系到马某，以房屋买卖合同纠纷为由将马某诉至法院，后法院进行公告，因涉案房屋被法院查封，故撤回起诉， 证实涉案房屋未办理过户登记并非刘某的原因。 11、不动产登记信息查询结果告知单，证实刘某在北京名下无其他住房。 【被告质证】 经质证，王某对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称缴费单据、电卡、燃气卡、购买家具建材等合同、 不动产登记信息查询结果告知单与本案无关。 【法院认定】 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规 定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提 出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （1） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合 同； （2） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （3） 已 支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款 按照人民法院的要求交付执行； （4） 非因买受人自身原因未办 理过户登记。 本案中，刘某以其为1709房屋的买受人为由向本院提出异议，主张排除执行，应同时符合上述四种情形。 首先，刘某提交的《房屋转让合同》系2007年9月15日签订，发生在本院查封1709房屋之前； 其次，刘某提交了《居住证明》、电卡、燃气卡、物业费、燃气费、电费等缴费单据、购买家具的单据、购物订单截图等证据，上述证据能够形成证据链，证实刘某在1709房屋长期居住的事实； 再次，刘某提交的银行转账 记录能够证实其依约分两次向马某支付房款共计45万元，北京市丰台区人民法院的谈话笔录中刘某关于购买1709房屋的陈述与其在本案中的陈述及所提供证据亦能相互印证，故本院确认刘某已支付全部房屋价款； 最后，刘某提供的证据可以体现，刘某在华瀚投资集团有限公司通知可以办理不动产权证书后，因无法联系到马某，向法院提起诉讼，法院以公告形式向马某送达起诉状及传票，能够证实并非刘某的原因未办理过户登记。 综上，刘某提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条 规定的情形，故对其请求解除1709房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。判决如下： 一、​停止对北京市朝阳区世纪东方嘉园105号楼1单元17层 09室房屋的执行； 二、​驳回刘某的其他诉讼请求。 |
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