| 问题 | 刘丛律师：「烂尾楼」维权指南 |
| 释义 | 近日，某知名开发商签署「保交楼军令状」的新闻引发网络热议。很多人按揭购买的期房，因开发商破产或跑路而成了烂尾楼，损失惨重。 如何避免买到烂尾楼；如果不幸买到烂尾楼，我们该如何维权？ 一、案例回顾 2014年9月，开发商与购房人小高签订《商品房预售合同》，约定5年后交房，合同第十二条约定：“逾期交付的，每日按总房款的万分之一支付违约金；逾期超过60日交付的，购房人有权解除合同。” 小高依约支付了首付款，并办理了银行按揭贷款手续，可到了收房日，小高却得知开发商跑路了，楼盘停工搁置成了烂尾楼。 小高和其他购房人一同诉至法院，要求开发商承担违约责任。 二、法院裁判观点 法院经审理后认定，购房人小高和开发商签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。开发商在开发建设涉案商品房项目过程中停工，未按时向小高交付房屋，其行为构成违约。 最终，法院判决开发商向购房人小高赔偿违约损失。 三、律师说法 1、烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后进行了部分地上建筑物建设，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的经营性开发房地产项目。 2、烂尾楼的成因主要有开发商资金链断裂、债务纠纷、股东纠纷、手续不全、工程建设质量不达标等等。 3、根据法律规定，因为开发商的原因，导致不能按时交房或过户，开发商构成违约，购房人有权要求开发商承担违约责任。 四、律师支招 1、如何避免买到烂尾楼： 第一，综合考察开发商的资质、实力和信誉，了解开发商已开发的其他楼盘情况。 第二，审查购房房屋所在楼盘的手续是否齐全。根据法律规定，楼盘必须“五证”齐全才可以出售，“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 第三，理性选择购入时机，尽量买快要建好的期房。有些购房人受到低价团购、优惠折扣等宣传诱惑，在项目工程还没有打地基时，就对着图纸或沙盘仓促交钱，容易鸡飞蛋打。 2、买到烂尾楼该如何维权： 第一，对于预售商品房长期延迟交付，购房人应当积极向开发商主张权利，并保留权利主张的相关证据，以避免超过诉讼时效。 第二，调查烂尾楼项目的手续情况、房屋产权归属以及房屋是否具备过户条件等，与其他购房人联合维权，咨询专业律师并根据实际情况制定最佳的维权方案。 第三，最好不要直接按照合同约定解约退房，因为退房后，购房人变成债权人，仍面临着开发商早已无力还债的不利局面，空有一纸欠条而难以要回购房款。 五、法律依据 1、《民法典》 第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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