| 问题 | 刘丛律师：小产权房不能买卖，但这种情况例外 |
| 释义 | 为了保护申请执行人的合法权益，对于被执行人所有的违建及小产权房等无证房屋，法院也可以进行拍卖处置，用变现所得的价款来清偿申请人的债权。 下面，我们通过这个典型案例分析一下。 一、案例回顾 2016年，李老板投资失败，资金链断裂，因借钱不还被债主张先生起诉，法院判决李老板立即偿还张先生本息合计500万元。 李老板拒不履行判决义务，案件进入强制执行阶段后，法院查到李老板有一套自建房，是无证的小产权房，便查封了该房屋。 案外人小高得知此事后，向法院申请执行异议，称自己早在2013年就出资购买了该房屋，该房屋早就不是李老板的财产，法院不能查封处置。小高向法院提交了自己购房的证据。 二、法院裁判结果 法院经审理后认定小高的情况属实，最终裁定中止对该房屋的执行。 三、律师说法 1. 往期文章中我们分析过，国家禁止小产权房进行交易，对于小产权房的实际权利人，采取有限承认使用权、绝不承认所有权的态度。 详情可回顾往期文章：《小产权房的生前身后事，法院在所有权上一锤定音》。 2.为了加大执行力度，根据法律规定，对于无证房屋，法院执行时原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。 也就是说，对于小产权房、违建房、历史遗留违法建筑等，法院可以在披露房屋的真实情况后予以拍卖、变卖处置，由买受人或承受人自行负责后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁以及补偿不能等法律风险。 3.小产权房虽然没有合法的产权登记手续，但是执行过程中，法院仍可以依据其他相关证据确定实际权利人。 实务中，法院一般会结合建筑合同、购房合同、出资凭证、当地居委会证明等证据，来认定实际权利人。 4.如果案外人确为实际权利人的，可以通过申请执行异议的方式，申请法院排除对该房屋的强制执行。 比如本案中小高这种情况。 案情类似的文章还有：《买二手房遇签后查封？草率起诉要不得，这样做才是护房良方》 但是，由于小产权房问题较为疑难复杂，司法实务中争议较大，不同法院裁判观点不一致，也存在很多法院不予认可的判例，购买小产权房仍存在很大的法律风险。 四、法律依据 1.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条 |
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