| 问题 | 房屋买卖合同买方逾期付款解除合同需要承担什么责任? |
| 释义 | 房屋买卖合同买方逾期付款解除合同需要承担双倍返还定金的责任，房屋买卖合同签订之后，任一方不得随便终止或解除合同。但在现实生活中，由于房价的上涨速度很快，房主要求终止或解除合同的情况非常普遍，有些房主甚至主动要求以双倍返还定金为代价，终止或解除房屋买卖协议。 这种情况下，法院在审理时，首先审查协议是否具备继续履行条件，以及守约方是否愿意继续履行协议。如果买房是守约方，而且坚持继续履行协议，而且协议也具备履行条件，法院通常会判决合同继续履行。但是并不是说房主就很难解除买卖合同了，在有些条件下，特别是买方逾期付款的情况下，房主还是有机会终止或解除协议的。 如果遇到买方逾期付款等违约情形，要及时催促，必要时上诉至法院，要保存好相关证据，尤其是文字和录音证据，以便在诉讼中达到解除合同的条件。 一、买二手房不交房110报警能赢吗 没用，建议走民事诉讼途径。 1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。 2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。 二、违约方解除合同规则的立法过程 （一）《九民纪要》第48条——首次以司法文件形式提出 在既有裁判的基础上，《九民纪要》首次提出： 【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持： 1、违约方不存在恶意违约的情形； 2、违约方继续履行合同，对其显失公平； 3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。 以上规定可以看出，《九民纪要》规定的违约方解除合同的条件是十分苛刻的，仅适用于一些长期性合同，主观上必须满足非恶意、违约方继续履行合同对其显失公平、守约方继续履行合同违反诚实信用原则这三个条件，且解除方式为“起诉”。这无疑使违约方承担了较重的举证责任，导致这条规定需要在极为严苛的条件下才能真正适用。 需要注意的是，《九民纪要》不是司法解释，尚不构成法院作出裁判的法律依据。 （二）《民法典》第580条——以法律形式正式承认 20、21年1月1日起实施的《民法典》第580条规定： 【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《民法典》新增的第二款内容，实际上突破了原本“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，原规定仅适用于守约方，赋予守约方在合同目的不能实现情况下的合同解除权。而民法典新增的内容，为违约方在合同目的不能实现的情况下解除合同的条件作出规定。 与《九民纪要》第48条相比，《民法典》第580条的适用条件没有那么严苛，强调未履行非金钱债务的违约方在满足本条规定的前提下即可行使解除权，实质放宽了适用条件。同时，《民法典》吸收了《九民纪要》的内容，强调须通过公权力机关（诉讼或仲裁）解除，且违约方在解除合同之后，仍应当承担违约责任。 |
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