| 问题 | 刘丛律师：开发商通知收房时，要是不知道这些你就亏大了 |
| 释义 | 期房交易中，收房是一个关键环节，往往也是纠纷的集中爆发点，尤其对于收房时开发商是不是必须完成竣工验收备案手续，争议较大。 那么，对于没有办理竣工验收备案手续的房子，买房人能拒收吗？ 一、案例回顾 2017年初，王先生和开发商签订了《商品房买卖合同》，约定王先生购房开发商出售的房屋，成交总价为300万元，交房日期为2017年底，逾期交房超过三个月，买方有权单方解除合同。 2017年底，开发商通知王先生收房，可是王先生发现，开发商没有出示《竣工验收备案表》，便以此为由拒绝收房，要求开发商按照法定条件进行交房。 三个月后，该房屋仍不满足交房条件，王先生便以开发商逾期交房为由，向法院起诉解除合同，要求开发商退还购房款并承担违约责任。 二、法院裁判观点 法院经审理后认为，《商品房买卖合同》中对交房条件没有明确约定，因此应当适用法定的交房条件：建设工程必须要经过竣工验收合格后方能交付使用，完成工程竣工验收备案是法定的交房条件，《竣工验收备案表》是竣工验收合格唯一有效的法定证明文件。 开发商通知交房时，尚未通过竣工验收备案，不符合交房条件，开发商构成违约，最终法院支持了王先生解约退款的诉讼请求。 三、律师说法 1、交房条件的认定标准： 如果双方在合同中明确约定了交房条件，法院会以合同约定的条件为准； 如果合同中对于交房条件约定不明确或者压根没有约定，法院会适用法定的交房标准，即开发商必须通过竣工验收备案才能交房。 2、对于「竣工验收备案」的认定标准，法律上存在一定的争议，有两种裁判观点： 一种观点认为，只要开发商通过了建设、监理、设计、勘察、施工方的「五方验收」，可视为已验收合格； 另一种观点认为，除「五方验收」外，还必须取得《竣工验收备案表》，才符合法定竣工交房条件。 实务中，法院往往会根据具体的案件情况进行综合分析判定。 四、法律支招 买房时，最好在合同中将交房条件约定为「取得《竣工验收备案表》」，并明确约定开发商逾期交房的违约责任，这样能最大程度地避免法律争议，更好地维护我们的合法权益。 五、法律依据 1、《民法典》 第七百九十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 2、《建筑法》 第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 3、《城市房地产管理法》 第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 4、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号） 第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。 5、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号） 第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容； (二)有完整的技术档案和施工管理资料； (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； (五)有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 |
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