| 问题 | 刘丛律师：小产权房的生前身后事，法院在所有权上一锤定音 |
| 释义 | 随着城市化进程的高歌猛进，相信大家对「小产权房」这个概念肯定不陌生了，今天我们来讲与「小产权房」有关的几个法律问题。 一、典型案例 老李是城镇居民，多年前去前进村购买了一套「小产权房」自己居住，老李去世前写过一份《赠与声明》，把这套房子赠送给好友老罗。 可老李去世后，老李的儿子小李知道后不干了，以继承人的身份将老罗告上法庭，要求法院确认该房屋归自己所有。 二、法院裁判观点 法院经审理后认为，虽然老李的《赠与声明》有效，但因为该房屋是「小产权房」，老罗不是该房屋的所有权人，考虑到老李生前已经居住多年，受赠人老罗有权继续居住，最终法院既没有确认该房屋的权属，也没有支持小李的诉讼请求。 三、律师说法 1、一般来说，「小产权房」没有产权，国家法律及政策也明令禁止「小产权房」进行交易。 交易「小产权房」所签订的《房屋买卖合同》，除非是发生在本乡范围内农村集体组织成员之间，法院会认定为无效合同。 2、对于「小产权房」的确权、分割问题，由于涉及到大量政策性规定，属于行政机关（比如建委、规划局）的职权范围，超出了民事案件的审理范围。 法院对于当事人要求确认房屋权属或者要求分割房产的诉讼请求，原则上不予审查并驳回其诉讼请求。 3、对于「小产权房」在继承、离婚房产分割时的纠纷，法院会具体审查小产权房屋的具体购买及居住情况，如果该小产权房由当事人出资购买并长期使用居住，对于该房屋的使用居住的权利，法院会酌情予以支持。 如本案中老罗的情况。 4、如果「小产权房」补办理了过户手续，对其存在的合法性问题进行补正后，此时法院可以确认其权属，并对当事人相关的合法诉请予以支持。 综上所述，目前国家政策及司法实践对「小产权房」都采取的是有限承认使用权、绝不承认所有权的态度，购买「小产权房」有极大的法律风险。 四、法律依据 1、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号） 第二条：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 2、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号） 第二条：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 3、《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》 第三十五条：【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。 对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。 在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。 4、北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》 第二条：。。。此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 第三条第三项：要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。 |
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