| 问题 | 购房意向书的法律规定和法律责任 |
| 释义 | 购房意向书是买受方与中介公司的居间合同，买受方委托中介公司将意向金送交卖方，转为定金后可能丧失返还意向金的权利。购房意向书应在开发商取得规划部门的许可证后签订，并经过充分告知后双方自愿签订。购房合同更名的流程取决于预售登记前或后，前者较为简单，后者需遵循预售转让程序或提供公证的亲属关系证明。 法律分析 一、购房意向书的法律性质 购房意向书其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。 二、购房意向书有法律效益吗 开发商与拟购房者在签订购房意向书时应当格外慎重，购房意向书签订在开发商尚未取得《商品房预售许可证》之前。那么在什么情况下签订购房意向书合法有效？本人认为开发商应在取得规划部门的《建设用地规划许可证》之后，由开发商对拟购房者进行充分告知后，双方经自愿签订购房意向书。 三、购房合同变更名字怎么做 关于购房合同更名的流程，不同情况需要通过不同的流程来实现： （一）预售登记前 在这个阶段，购房者如果想要变更买受人名称或增加买受人的，相对来说手续并没有很复杂。首先，购房者应先与开发商进行协商，通常情况下，开发商都是会同意更改的。 如果该商品房未竣工验收，需前往有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，支付相关手续费用即可。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可等产权证办理出来后再以赠予的形式更名。 （二）预售登记后 如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的，应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。 结语 购房意向书作为买受方与中介公司之间的居间合同，约定了双方的权利义务，需注意买受方委托中介公司将意向金转为定金的条款，反悔可能丧失返还意向金的权利。购房意向书在开发商取得《商品房预售许可证》前签订应慎重，双方应在取得《建设用地规划许可证》后充分告知后自愿签订。购房合同更名需根据不同情况办理，预售登记前可协商变更，未竣工验收需提供相关证明，竣工验收后可以赠予形式更名；预售登记后，直系亲属关系可在预售合同上更名，其他需按预售转让程序办理。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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