网站首页  词典首页

请输入您要查询的问题：

　

问题 以案说法：什么情况下没收定金，什么情况下双倍返还定金
释义
    
    湖南天地人律师事务所疑难案件诉讼团队
    
    《中华人民共和国民法典》关于定金的条款
    第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
    定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
    第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
    第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
    定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
    有网友问：“我向开发商如实出示了我家已经有三套房的材料，开发商仍然与我签订了购房意向书并收取我十万元定金，我参加了随后的摇号，但由于我处理不了另外两套房屋，不能与开发商签订正式的房屋买卖合同，开发商不同意退还十万元定金，请问开发商这样做合理吗？我可否通过诉讼要求返还定金？”
    以下我用七个案例让大家了解定金的裁判规则：
    案例一：杨某某签订了商铺预定合同交了五万元定金，后不同意签订合同，公司不返还定金。
    2021年6月7日，原告杨光富与被告壬鹏公司签订了《太傅殿小吃城商铺预定意向书》，约定被告壬鹏公司将长沙市天心区黄兴路400、406号太傅殿小吃城内一层A25号铺位出租给原告杨光富经营豆腐丸子、炸串等小吃，并约定意向书签订后7天内签订正式合同，即自2021年6月7日起至2021年6月15日止。逾期一天未签订正式合同，壬鹏公司对杨光富所定铺位按放弃处理，并将铺位另行出租。杨光富所有缴纳的定金不予退还。该意向书作为预定铺位的依据，具体合作内容以双方签订的合同书为准。当日，原告杨光富按照意向书约定向被告壬鹏公司法定代表人陈艳艳微信转账支付定金5万元。
    2021年6月18日，原告杨光富在微信上向陈艳艳发送了关于协商修改《商铺租赁协议》的函，陈艳艳于2021年6月19日向原告杨光富发送了关于收回太傅殿小吃城A25铺的函。原告杨光富将其经营设备搬入预定门面内试营业经营了三天。后原告杨光富因对被告壬鹏公司提交的《商铺租赁协议》文本中甲方变更为“长沙壬鹏梦族商业管理有限公司”，对长沙梦族商业管理有限公司涉及诉讼而担心合同签约主体变化而不愿签订合同，同时原告杨光富不认同被告壬鹏公司提交的租赁协议文本的部分条款而要求修改，与被告壬鹏公司无法达成一致意见，此后原告杨光富要求被告壬鹏公司退还5万元定金未果，诉至法院。
    湖南省长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初7715号民事判决书的裁判观点是：本院认为，定金是为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。本案中，原、被告签订的《太傅殿小吃城商铺预定意向书》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，应当认定为合法有效，该意向书实为预约合同。当事人在订立预约合同之后，双方应当本着诚实信用的原则，继续磋商订立正式合同。
    根据《太傅殿小吃城商铺预定意向书》之约定，原告杨光富向被告壬鹏公司支付定金5万元，约定在定金交付后七日内即2021年6月15日前签订正式《商铺租赁协议》。现因原告杨光富未在七日内与被告壬鹏公司签订正式《商铺租赁协议》构成违约，杨光富依法应承担违反预约合同的相应责任。被告壬鹏公司作为招商单位及合同文本提供方，应当在意向书签订的七天期限内向原告杨光富出示正式合同文本，被告壬鹏公司辩称已经提前出示正式合同文本但其未提交相关证据予以证明，本院不予认可，同时，被告壬鹏公司发送给原告杨光富的正式租赁协议文本上的合同主体与预约合同主体不符，原告杨光富因此产生疑虑而不愿继续签订正式的商铺租赁协议有一定合理性。在原告杨光富对合同文本的部分条款提出修改意见后，被告壬鹏公司没有积极与原告杨光富协商，而是直接选择收回商铺，被告壬鹏公司对于双方未能在意向书约定签约期限内签订《商铺租赁协议》也负有一定责任。
    本案中，原告杨光富并未给被告壬鹏公司造成重大损失，综合本案中双方的过失程度，本院酌情判定被告壬鹏公司向原告杨光富返还定金3万元。对于原告杨光富要求返还全部定金5万元的诉讼请求，本院对于另2万元不予支持。
    案例二：被告在未取得所有权的情况下与原告签订房屋买卖合同并收取定金，判决双倍返还定金，股东承担连带责任。
    2018年11月7日，原、被告签订了《商铺认购协议书》，约定原告向被告认购由被告代理销售的位于长沙市天心区商铺（产权证号：长房权证天心字第**），建筑面积为46.71㎡，单价16000元／㎡，商铺总价为7473600元，认购定金为70000元，约定付款方式为按揭，原告须在付款认购款且在2018年11月25日前与被告签订二手房买卖合同。2019年1月28日，原、被告签订了《商铺买卖合同书》，该买卖合同约定前述《商铺认购协议书》中约定的商铺由原告向被告购买，同时约定将《商铺认购协议书》中确定的定金金额改为原告按商铺价款总额的20%即149472元，合同对双方的违约责任进行了约定，载明“如因甲方（被告）原因导致上述商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给乙方（原告），甲方除应立即退还乙方已付款项外，甲方承担已付款项利息（自乙方支付房款之日其至实际退还之日止）百分之一每月，还应向乙方承担定金的安全担保责任。甲方应在合同生效后50个工作日内将商铺过户至乙方名下，乙方按照约定日期积极配合，在办妥商铺过户手续的当日将余款一并付清，按揭即乙方应配合甲方在过户后进行银行抵押手续”。
    上述合同签订后，原告按照合同约定向被告工作人员唐某某、樊某某及宋某某账户转账支付了定金149472元，被告分别于2018年11月7日、2019年2月13日向原告出具了金额为7万元、79742元的两份收据，收据由唐某某签字确认并加盖了被告公章，其中2018年11月7日的收据尚注明系购买涉案商铺定金。涉案商铺2019年1月14日由湖南玮*房地产开发有限公司出卖给长沙宏*房地产开发有限公司，此后又于2019年5月29日转让给了案外人赵某某并登记在赵某某名下。被告在并未取得涉案商铺所有权的情况下与原告签订涉案商铺的《商铺买卖合同书》与《商铺认购协议书》，后被告未能依约与原告签订购房合同，也未就影响缔约的事由向原告进行告知和说明，导致原告起诉。
    湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11078号民事判决书的裁判观点：本院认为，原告与被告签订《商铺认购协议书》、《商铺买卖合同书》系双方意思表示真实，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议对双方均具有法律约束力。尽管协议未明确约定若被告违约应双倍返还定金，但其中“定金”一词的使用符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的概念，基于公平原则，双方均应受该法条的规制。被告未能依约按期将涉案商铺过户至原告名下，应当按照协议约定向原告双倍返还定金。被告辩称，原告未在商铺认购协议约定的时间内与被告签订房屋买卖合同及提交按揭资料，不存在定金双倍返还问题。本院认为，被告并非实际涉案商铺所有权人，在未实际取得商铺所有权或销售代理权的情况下被告应当知悉该事实对未来缔结的合同可能造成的影响，却仍与原告签订《商铺认购协议书》与《商铺买卖合同书》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“对于当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本院对于原告要求双倍返还定金予以支持。关于股东宋某某是否承担连带责任问题，因本案中被告的实际收款账户均不是公司账户，而是其公司员工唐某某、樊某某及股东宋某某的个人账户，由此可见被告并不是依法规范经营，不能证明其股东财产与公司财产相互独立，故宋某某作为乐航公司的一人公司股东应承担连带责任。故对宋某某的前述抗辩意见，本院不予采纳。
    案例三：无法确认房屋买卖合同已成立并生效，故定金合同未生效，判决返还定金，不用双倍返还。
    被告公司系被告王某某设立的一人有限责任公司。2018年11月22日，原告与被告公司在一份《房屋买卖合同》上分别签名和盖章。该合同有甲方（出售方）、乙方（买受方）、丙方（居间方）、丁方（管理方）四方当事人，原告为乙方（买受方），被告公司为丁方（管理方）。该合同约定甲方自愿将坐落于长沙市天心区玮苑门面出售给乙方，乙方于2018年11月22日支付甲方购房定金10万元。该合同没有体现甲方的任何信息，合同第1页甲方代理人处有被告王某某的手写签名，但合同第4页甲方签名处为空白，被告王某某没有在第4页签名，被告公司在丁方处加盖了印章。同日，原告支付给被告公司购房定金10万元，被告千千公司向原告出具了《收据》，内容为：“今收到黄某某定购乾隆尊品门面定金拾万圆整。”被告王某某在经手人处签名。后因被告公司协商购买房屋未果，被告王某某退还给原告6万元，其余款项未退还。原告遂起诉至长沙市天心区人民法院。原、被告均没有提交任何有关坐落于长沙市天心区玮苑门面的房产信息，该房产是否确实存在不能确定。
    湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10391号民事判决书的裁判观点：《房屋买卖合同》中约定了购房定金条款，原告按约定支付了购房定金10万元，故该房屋买卖合同为主合同，定金合同（条款）为从合同。因原、被告均没有提交任何有关涉案房产的信息（如所有权人、权证号码、面积等）的证据，合同标的不明确具体，甚至无法确定是否真实存在，故现有证据不能证明《房屋买卖合同》已成立并生效，定金合同当然不能生效。另外，即便《房屋买卖合同》已成立并生效，双倍返还定金的也应是出售方，而非管理方即被告公司。综上，原告依据定金罚则请求被告公司双倍返还购房定金，没有法律依据，本院不予支持，但被告公司应再返还给原告4万元。被告公司、王某某没有向本院提交证据，视为放弃相应的诉讼权利。被告王某某不能证明被告公司的财产独立于自己的个人财产，应当对被告千千公司的上述债务承担连带责任。
    案例四：因政府调控政策导致协议无法履行，购房者要求开发商支付双倍定金仍然得到支持
    2014年9月3日，原告与被告签订《房屋定购协议书》，其中载明：被告将位于长沙市天心区湘江中路二段18号江岸丽都（又名江岸国际）的10层21号1021号商品房销售给原告，房屋总价款为1006788元；原告应于签订该协议书时支付定金10000元，该定金在双方签订正式的商品房（预）销售合同时直接抵作房款；被告应于2016年9月20日前与原告签订商品房（预）销售合同，原告按照约定的付款方式付清该套房屋应付款项；如果原告在上述约定期限内未前来签署商品房（预）销售合同或未依约按期、足额支付应付上述应付之定金及购房款，则视为原告自动放弃所认购之房屋的权利，被告不予退还所收之定金，并有权将该房屋另行出售。同日，原告向被告给付定金10000元，被告出具收条,其中载明“今收到原告购买‘江岸丽都’1021房商品房预购定金、购房款人民币：壹万元整（小写：￥10000）”，并在收条上加盖被告的公章。
    2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发〔2016〕15号），规定自2016年9月9日起在天心区等长沙城区范围内实施不动产统一登记，房屋等建筑物、构筑物所有权的预告登记由长沙市国土资源局统一办理；自2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权等不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试等工作。直至2017年2月23日，被告才取得了《长沙市国有土地开发建设指标核算表》，获批办理不动产登记手续。
    2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称长沙市住建委）联合发布《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控〔2017〕96号），规定自2017年3月18日起，房地产开发企业新批预（现）售，须到市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续。同年3月16日，被告向长沙市住房和城乡建设中心提交了江岸丽都大厦项目的询价申请报告，原告定购的前述1021号商品房也在该申请报告所附的询价表中，该房屋的售价至今尚未获批。
    同年5月20日，长沙市住建委发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发〔2017〕71号），规定限购区域内无住房的非长沙市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。
    上述文件发布后，被告未能依约与原告签订购房合同，也未就影响缔约的事由向原告进行告知和说明，遂酿成本案纠纷。
    湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4715号民事判决书的裁判观点：原告与被告签订《房屋定购协议书》，双方意思表示真实，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该份协议对双方均具有法律约束力。尽管协议未明确约定若被告违约应双倍返还定金，但其中“定金”一词的使用及“如果原告在上述约定期限内未前来签署商品房（预）销售合同或未依约按期、足额支付应付上述应付之定金及购房款，则视为原告自动放弃所认购之房屋的权利，被告不予退还所收之定金”的约定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条关于定金的概念，基于公平原则，双方均应受该法条的规制。被告未能依约按期与原告签订正式的商品房销售合同，应当按照协议约定向原告双倍返还定金。被告辩称，其未能履行协议约定是由于长沙市政府出台了一系列商品房调控政策，此为双方均不能预见的风险，被告对此不具有过错，不应承担违约责任。本院认为，被告提出抗辩依据的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》虽在2016年9月9日正式实施，但已于2016年8月19日发布，被告应当知悉该规定的内容及对未来缔结的合同可能造成的影响，却仍与原告在同年9月3日签订房屋定购协议。此外，尽管被告称办理预告登记手续实质上就是在网络上签订正式购房合同的过程，但双方在《房屋定购协议书》中却并未将签订购房合同局限于网上签订行为，应认为该协议书中的“签订商品房（预）销售合同”包含了签订书面合同的行为。至于能否如期办理商品房预告登记以及商品房价格能否获批，只关系到原告能否实际取得房屋权利，并不影响书面合同的订立，即被告有能力在定购协议的约定期限内与其订立书面合同，故对被告的前述抗辩意见，本院不予采纳；关于被告辩称原告属于限购政策对象的意见，因其并未提出证据加以证明，本院不予采纳，其应当按照《房屋定购协议书》的约定，向原告双倍返还定金。
    案例五：买卖居间协议约定的内容相矛盾导致房屋价格产生争议，购房者所交定金应当如数返还。
    2009年9月13日、16日，经第三人某咨询公司居间原、被告双方先后签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定由原告出资390万元购买被告名下的位于上海市某路1200弄4号203室的房产、税费各自负担，并约定原告支付被告定金10万元，在30日内签订《房地产买卖合同》；协议第3.3.8条约定，若原告向银行申请贷款的，则原告应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请；若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则原告应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付被告；第五条约定，如被告签订本协议，则原告同意将意向金作为定金，由第三人转付被告。同时被告应当将收到的定金交第三人保管，待被告签订本协议后__（未填）__内，原告应补足定金至人民币10万元，由被告方收取后交第三人暂为保管，待原、被告双方签订买卖合同后，原告同意全部定金转为部分首期房价款。若被告将以被告为权利人的该房地产之房地产权证原件交由第三人保管，则原告同意，被告可以从第三人处取回由第三人保管的定金或者定金转化的部分首期房价款；第六条约定，原、被告双方同意在被告签署本协议后30日天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，若被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还等。
    在协议签订前后，原告在2009年9月13日和9月17日共计支付定金10万元。此后，在协议约定的30日时间内，由于原、被告双方对以390万、还是以做低房价297万签订《上海市房地产买卖合同》发生争执，而未如约签订相应的《房地产买卖合同》。2009年10月16日原告发函给被告，要求以390万元继续履行居间协议，并在同年10月23日前签订《上海市房地产买卖合同》，但被告在同年10月24日复函以原告已经构成违约为由，通知原告解除《房地产买卖居间协议》，并没收原告支付的定金10万元。故原告提起诉讼。
    原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》，原告签署的日期为2009年9月13日，被告签署的日期为2009年9月16日；该协议第14条的本协议各方约定的其他事项：“原、被告双方共同协商约定，被告净到手人民币3668000元”。该约定系在被告签署协议时由第三人根据被告的要求添加的，事先并未征得原告的意见，在被告签署完居间协议后，第三人将一式数份的《房地产买卖居间协议》的其中一联交给原告。
    上海市黄浦区人民法院（2009）黄民四(民)初字第1110号民事判决书的裁判观点：由第三人某咨询公司居间的，原、被告双方先后签订的《房地产买卖居间协议》，应当真实反映原、被告双方真实的意思表示，在该协议中虽然双方约定了房价款为390万元，但由于协议第14条中关于被告净到手房价款为366.8万元的条款是在原告不知情的情况下形成的，且如果按照协议原、被告双方各自负担税费，当事人各方也一致认可以390万元的房价扣除税费后是无法达到被告要求的净到手价格的目的，即如要达到被告的净到手价格，必须超过390万元的价格，那么对超出部分如何负担原、被告双方均无约定。
    对此本院认为，作为第三人的某咨询公司未尽中介职责，应负有一定的责任；原、被告就争议房屋买卖的主要条款未达成一致意见，前述《房地产买卖居间协议》不成立，由于条款约定不明，必然会导致原、被告双方在签订《上海市房地产买卖合同》时就房屋买卖的价格产生争议，对此，第三人存在居间不实的责任。鉴于双方未达成一致的意思表示，故亦无定金之事实，被告翁某应当返还原告杨某某人民币10万元。
    案例六：原、被告双方及第三人居间行为均存在瑕疵，原、被告各自主张对方违约责任均不成立。判决返还被告交纳的定金。
    2009年12月，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》及其附件，该协议约定由被告购买原告名下的位于上海市某路188弄14号202室的房产，并向原告支付定金人民币10万元（以下币种均为人民币），但在协议约定的签约日，被告拒绝与原告签订《房地产买卖合同》，故被告的行为违反了居间协议第五条的规定，请求判令解除与被告徐某某签订的《房地产买卖居间协议》及附件，被告支付的定金10万元不予返还。
    上海市黄浦区人民法院（2010）黄民四(民)初字第122号民事判决书的裁判观点：原、被告双方在第三人居间下签订的《房地产买卖居间协议》及相关附件依法成立，具有法律约束力。原、被告双方未签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的起因在于被告要变更买方为自己的儿子，在该要求遭到原告拒绝后，被告称其在当日仍愿意以自己名义购房并签订合同的说法仅有第三人的当庭陈述，但从第三人提供的合同样张看，合同买受人已变更为被告之子，签约当日，并无买卖双方为原、被告的合同样本，故第三人的说法与其行为相悖，本院不予采信。之后，被告确向原告表达了继续签约的要求，但原告仍以被告擅自变更合同相对人为由及其他不存在的事实与理由予以拒绝。综观整个签约过程，原、被告双方及第三人居间行为均存在瑕疵，原、被告各自主张对方违约责任均不成立。因此，鉴于原、被告双方已经没有信任基础，原、被告双方已经不可能再继续签订买卖合同，但是，原、被告双方在第三人居间下签订的《房地产买卖居间协议》，因第三人已经基本履行了其媒介义务，仅是原、被告自身的原因而未签订《上海市房地产买卖合同》，该居间协议已无解除的必要，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》的主张，经审查不符合该规定的要求，但是该居间协议的附件因是对原、被告双方关于签订《上海市房地产买卖合同》的约定，故对该附件可予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告的要求被告支付的定金不予返还的主张，经审查不符合该规定的要求；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，被告要求原告承担房屋总价20％的违约金的主张，经审查也不符合该规定的要求。综上，本案某、被告双方及第三人均存在一定的责任，原告应当将已经收取的定金返还给被告。
    案例七：双方不存在购房合意之事实，最终未能签订房地产买卖合同，双方均无违约可言，被告应将定金返还原告
    2010年3月31日，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将本市黄浦区某路88弄3号602室的房屋以人民币342万元的价格出售给原告，并约定在10日内签订正式的买卖合同，原告签约当日支付给被告定金30万元，但之后被告却拒绝与原告确定买卖合同，经催告未果。故提起诉讼，请求判令被告承担双倍返还定金的责任，另外再支付人民币30万元（起诉后，被告已将定金本金人民币30万元返还给原告）。
    上海市黄浦区人民法院（2010）黄民四(民)初字第453号民事判决书的裁判观点：本案争议在于原、被告双方未在约定的期限内签订房屋买卖合同的责任问题。根据补充协议的内容，原告承诺承担税费是有条件的，即将房价写成260万元和被告承诺只有一套房屋，后因被告反悔，双方在前述两个条件不具备的情况下，就房屋买卖未达成共识，基于双方不存在购房合意之事实，最终未能签订房地产买卖合同，双方均无违约可言，被告应将定金返还原告，事实上被告已经归还。
    律师评析：
    1、上述案例很多都是《中华人民共和国民法典》实施以前的判决。与原1999年版《合同法》第115条相比，《中华人民共和国民法典》适用定金罚则具有更严格的条件，只有当一方符合不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，守约方才有权主张定金罚则。《中华人民共和国民法典》第587条的定金罚则排除适用：一方出现不致使合同目的不能实现的违约行为情形，不能适用定金罚则！
    2、收取定金的一方在合同标的金额20%范围内收取定金，超限部分不适用定金罚则，超过的部分只能视为合同价款部分。
    3、前述网友所说的情况，开发商明知该网友尚不具备购房资格，违规与之签订购房意向书，对于下一步无法实现正式签订购房合同的目的是可以预见的，这位网友不构成根本性违约，因此，开发商应当返还十万元定金。
    
随便看

　

法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。

　

Copyright © 2004-2022 uianet.net All Rights Reserved
更新时间：2024/12/26 18:04:58