| 问题 | 买房还得学会鉴别「精神病」与限制民事行为能力人交易之避坑指南 |
| 释义 | 如果在买房时碰到了有精神疾病的卖房人，未经监护人同意就卖了房，买到手的房子很可能得退回去，把购房人坑得不轻，这是怎么回事呢？ 一、案例回顾 （一）事实经过 购房人小高与大伦签订了《房屋买卖合同》，约定由小高购买大伦名下的位于北京市房山区的房屋，成交总价为250万元。签约后，小高按约定支付了全部购房款，双方也顺利地办完过户手续。 可是小高上门催促大伦一家腾房时却发现，大伦的家人对卖房一事并不知情，并且大伦的父母表示大伦患有严重的精神分裂症，为限制民事行为能力人，其自行卖房行为无效。 双方争执不下，诉至法院。 （二）双方诉求 购房人小高：要求法院判令大伦腾房，并赔偿逾期交房的违约金。 大伦父母作为大伦的法定代理人，提起反诉：要求法院确认《房屋买卖合同》无效，大伦返还购房款，并将诉争房屋过户回大伦名下。 （三）双方观点 购房人小高：大伦在签约和履约过程中精神正常，完全看不出来是限制民事行为能力人，并且双方自愿交易，流程合规，价格合理，现在已经过户，因此《房屋买卖合同》合法有效。 大伦的父母：儿子大伦常年患有精神分裂症，这次瞒着家人稀里糊涂把房子卖了，我们都不同意，儿子自行卖房的行为无效，过户应该撤销。 二、法院裁判结果 法院经审理后认定，大伦为限制民事行为能力人，出售房屋应由法定代理人代为进行或者征得代理人同意。 现在大伦的父母作为法定代理人，均不同意卖房，大伦的卖房行为无效，《房屋买卖合同》应属无效合同。 大伦返还购房款后，小高应将诉争房屋过户回大伦的名下。 三、律师说法 1.根据《民法典》规定，限制民事行为能力的人是指： （1）八周岁以上的未成年人； 但是十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入作为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 （2）不能完全辨认自己行为的成年人。 2.限制民事行为能力人独立实施的以下民事法律行为有效： 第一，纯获利益的民事法律行为； 第二，与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 比如获赠财物，接受报酬奖励。 3.限制民事行为能力人独立实施的，与其意思能力不能相适应的双方民事法律行为效力待定，经法定代理人同意或者追认后才有效。 相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认，该民事行为无效。民事法律行为被追认前，善意相对人可以以通知的方式撤销。 比如本案中，卖房属于限制民事行为能力人不能独立实施的重大双方民事法律行为，因为大伦的父母不同意追认大伦的卖房行为，而导致合同无效，双方交易失败。 4.限制民事行为能力人独立实施的，与其意思能力不能相适应的单方民事法律行为无效。 比如，限制民事行为人所立的遗嘱无效。 5.申请认定公民无、限制民事行为能力的程序： 一般需要近亲属作为代理人，向法院提出申请，提交相关的证明材料，并申请对被申请人进行医学鉴定，法院会适用特别程序进行审理，最终做出判决，并指定监护人。 四、律师支招 实务中，「精神病」常常成了卖房违约的有利借口，房子过户后也能由此反悔，如何防范遇到这样的卖房人呢？ 1.如果卖房人是未成年人，一定要让法定监护人（往往是父母）作为代理人代为签约交易。 2.如果察觉到卖房人精神或行为异常、年龄较大或者患有严重疾病，最好要求卖房人提供正规医院出具的行为能力鉴定证明。 3.在签约及交易过程中，注意留存卖房人的法定监护人（往往是近亲属）同意售房并配合交易的相关证据。 如果后续因为房价上涨，卖房人想以此为由反悔，也无法得逞。 五、法律依据 《民法典》 第十八条：成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。 十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 第十九条：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十条：不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 第二十一条：不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。 第二十二条：不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 第二十三条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 第一百四十五条：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。 相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 |
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