| 问题 | 探讨违法建筑物租赁合同的效力认定问题 |
| 释义 | 违法建筑的租赁合同在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证后可转化为有效合同，但不包括二审、再审程序发回一审法院的情形，已被认定为无效的合同不能转化为有效。当事人不服合同效力认定可申请撤销仲裁决定或向上级法院申请再审。 法律分析 因“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的房屋存在缺陷，是违法建筑物，违反了《城乡规划法》的相关规定，而这些规定是有关合同效力的强制性规定，据此应认定就违法建筑物签订的租赁合同无效。但该类无效合同在一定条件下可以转化为有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条同时规定“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。此时，导致无效的违法因素消失，违法建筑转化为合法建筑，无效合同在此情形下转化为有效合同。对于此处合同效力的转化要特别注意以下三点：一是合同效力转化的截止时间是在“一审法庭辩论终结前”；二是“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审程序发回到一审法院审理阶段的情形。三是已经被人民法院或仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。当事人对法院或仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向法院申请撤销仲裁决定或按照再审程序向上一级人民法院申请再审。 拓展延伸 违法建筑物租赁合同的法律责任与违约风险分析 违法建筑物租赁合同的法律责任与违约风险分析涉及对于违法建筑物租赁合同所涉及的法律责任和违约风险的详细探讨与分析。在租赁违法建筑物的合同中，双方当事人需要承担相应的法律责任。一方面，承租人可能面临违约责任，如未按约定支付租金、未履行维护义务等，可能导致违约金、损害赔偿等法律后果。另一方面，出租人也需承担法律责任，如未经合法手续租赁违法建筑物、未提供合法使用权等，可能面临合同无效、违约金、赔偿责任等法律后果。因此，租赁违法建筑物合同的当事人应了解相关法律规定，避免违约风险，确保合同的有效履行。同时，政府部门也应加强监管，加大对违法建筑物租赁行为的处罚力度，以维护租赁市场的正常秩序。 结语 违法建筑物租赁合同的效力转化是一个复杂的问题，需要在特定条件下进行判断。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况下，人民法院应认定违法建筑物转化为合法建筑，相应的租赁合同也可转化为有效合同。然而，已被法院或仲裁机构认定为无效的合同无法转化。租赁违法建筑物合同的当事人应了解相关法律规定，避免违约风险，并确保合同的有效履行。同时，政府部门应加强监管，加大对违法建筑物租赁行为的处罚力度，以维护租赁市场的正常秩序。 法律依据 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 |
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