| 问题 | 出租设施农用地所涉房屋合同效力 |
| 释义 | 一、出租房屋的合同效力。 从被告所提供的证据材料显示涉案土地现状为耕地，占地5.91亩，为3941平方米，涉案房屋用途为粮食烘干、临时仓储，在整个批准文件中以“设施农用田”为由取得用地，依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）被告将涉案房屋出租给原告系违反“设施农用地”范围以及违反“不得改变服务于农业生产的设施性质、禁止擅自将设施用于其它经营”强制性规定。根据《民法典》第153条、155条，双方合同系无效的，且自始无效。结合《租赁合同司法解释》第1条第二款、第2条、第3条，因该房屋系特定用途用于“粮食烘干、临时仓储”，也为无效合同。 二、关于原告是否可以无条件的主动解除承租合同、双方解除承租合同的时间界定在何时点。 1、假设合同无效成立，则适用《民法典》155条、157条民事法律行为无效，所涉民事行为自始无效，不具有法律约定束力，对于损失各方有过错的，依过错责任承担损失。原告可依《民法典》724条第三项主张无效并随时主张返还财产、不再经营。对于依据《租赁合同司法解释》第4条占用期间（实际承租使用期间》可以合同约定支付租金，但对于未实际使用的期间，因被告不同意原告搬出，被告应当自担承担其责。 2、假设合同为有效，依据《民法典》第563第四项“当事人一方有其它违约行为致使不能实现合同目的”原告方可以主张解除承租合同，2023年6月1日原告致函给被告，因被告自己或擅自许可他人销售原告生产的物资，导致原告生产颗粒无故减少的可以因目的不达而主动解除承租合同，对此有公安调取的录像证明原告在被告厂区内物资被无故装车“卖出”；同时还有2023年6月8日原告事后与李总通话录音，并结合9月19日被告律师与李总的谈话笔录可以分析得出李总未征得原告同意拖货的事实。原告后又于2023年7月17日向法院提起诉讼并立案，此两个时点都可依据《民法典》565条主张解除合同。 法院曾认为原告拖欠房租，就不可以主动主张解除承租合同，此观点如上分析，代理人认为法院的观点是错误的，至少可以分析得出2023年6月1日或2023年7月17日可以作为解除承租合同之日，对于解除之后的租金损失、占有损失由被告自行承担。 3、从原告举证的证据16可以分析得出被告于2023年6月1日后实际自行生产经营而产生电费，可以认为在未履行交接手续的前提下被告己占有使用涉案房屋，也可以此被告实际使用时间作为实际解除之日，故对于之后被告房租损失实际不存在。 |
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