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问题 房屋租赁常见的三十个问题汇总（房东篇）（上）
释义
    【原创声明】转载请注明作者。
    1、房屋租赁中签订、履行合同的基本原则是什么？
    约定优先，即有约定从约定。私法尊重主体自由意志，除非涉及强制性规定，否则通常遵循约定优先原则。
    在租赁双方签订、履行租赁合同过程中，此亦是基本原则，本文下面的分享中不再赘述，即：在租赁纠纷中朋友们应优先反应是否有约定，有约定从约定，没有约定可以补充约定，不能形成补充约定再考虑适用法律规定。
    2、租房必须签订书面合同吗？
    不是。《民法典》第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
    虽然如此，但笔者提示，签署书面合同更容易固定各方约定内容、确保各方权利义务不被任意曲解变更，有利于保护各方权益。
    3、租房合同应该包括哪些内容？
    为保障各方权益，租房合同至少应该包括：标的物信息、租赁物使用用途、租期、租金费用及支付方式、押金及支付退还方式、维修义务、安全义务、转租约定、违约责任、合同生效/解除条件、纠纷解决方式等内容。
    4、租客违约但没有约定违约金怎么办？
    能协商可以补充确定，无法协商房东可以要求赔偿实际损失。
    5、租客违约房东实际损失如何计算？
    实际损失即违约造成的损失，可能包括：租期内租金、房屋空置损失、占有房屋期间应当支付的各种费用、房东维权成本费用等。
    6、租客擅自改变房屋用途怎么办？
    可以解除合同并要求其赔偿损失。《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
    7、租客擅自改变房屋结构怎么办？
    可以解除合同并要求其恢复原状或者赔偿损失。
    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第六条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。
    《民法典》第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
    承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
    8、租客逾期支付房租，房东可以直接解除合同吗？
    通常不行，需要催告并预留合理期限。《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
    9、租客损坏屋内设施怎么办？
    通常情况下，正常使用损耗造成损坏的，房东承担损失；租客故意或过失损坏的，租客应当赔偿。
    10、租客使用租赁房屋造成他人损失谁负责赔偿？
    请参考《商租民租 | 租客使用租赁房屋致人损害纠纷谁负责赔偿？（多图）》一文的分享。
    11、租期内第三人损坏房屋怎么办？
    请参考《商租民租 | 租期内租赁房屋被第三人毁损租客怎么办？（图文）》一文的分享。
    12、房屋租赁过程中房东有哪些风险？
    请参考《商租民租 | 说说房屋租赁中房东的义务和风险（多图）》一文的分享。
    13、公租房、廉租房能出租吗？
    不能。
    《公共租赁住房管理办法》第二十七条第一款规定：承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
    （一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
    （二）改变所承租公共租赁住房用途的；
    （三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
    （四）在公共租赁住房内从事违法活动的；
    （五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
    《廉租住房保障办法》第二十五条第一款规定：城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
    14、经济适用房能出租吗？
    可以，但需要满足一定条件。《经济适用住房管理办法》第三十三条规定：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
    第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。
    购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
    购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
    上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
    15、房屋租赁的最长时间是多少？
    二十年，可以续租，续租次数无限制。
    《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
    租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
    
    
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更新时间：2025/2/27 23:27:55