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问题	降价潮下的房屋纠纷争议解决（二）——退房的那些法律事儿（上）
释义	本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的法律常识，供看官们参考。     本期我们就涉及退房的常见事由，来捋一捋关于退房的法律事儿。     一、开发商“五证”不全、合同无效吗？可否主张退房？     滕律回复：“五证”不全会导致购房合同无效，这种说法在2003年6月1日之后就不能成立了。司法实践中，不能以“五证”是否齐全，来评判购房合同的效力。但是，如果开发商缺少商品房预售许可证，可能导致购房合同无效。     关联法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。     二、签订合同后发现所购房屋为“小产权房”，可否主张退房？     滕律回复：在农用地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，俗称“小产权房”，这当然会进一步导致购房合同无效。购房者可据此退房。     关联法条：《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。     三、如果所购房屋同小区新房出现大幅度降价，购房者可否据此主张部分退款或退房？     滕律回复：当这种情况发生时，很多购房者都试图以此为由主张部分退款或退房。但是，这样的主张在法律上缺乏依据，是不合理的要求。事实上，降价一方面属于市场调节的结果，另一方面合同价格仅是合同的一个组成要素，而退房针对的是整个合同的解除，而合同的解除破坏了商事交易的稳定性，需要当事人双方协商一致，或者满足法定的条件。因此，在一般情况下该主张难以得到支持。     四、房屋面积存在误差，可否退房？     滕律回复：一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%（无论是增加还是减少）购房者可以选择退房；没有超过3%一般是据实补算差价。     滕律提示：任何合同纠纷的解决需要回归合同，退房纠纷也不例外。在房屋总建面积一定的情况下，套内面积或公摊面积有误差，需要看其中单项的改变是否超过前述标准的合理误差。     关联法条：《商品房销售管理办法》第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。     合同未作约定的，按以下原则处理：     （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款     （二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。     面积误差比= (产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%     五、如果房屋质量有缺陷，可否退房？     滕律回复：有许多业主的维权事件，都起源于房屋的质量问题。那么，法律上讲的房屋质量缺陷是指的什么呢？事实上，法律上说的房屋质量问题，主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，表现为出现了房屋的安全问题。常见的房屋漏水问题、门窗内开外开的问题、地面空鼓问题、墙面出现裂缝等问题，在法律上仅构成交付瑕疵，业主可以向开发商主张损害赔偿，但不能据此要求退房。     关联法条：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。     六、开放商延期交房，可否退房。     滕律回复：一看合同约定；二看两个时间节点：六十日和九十日。一般来说，在约定的交房时间超过以上两个期限后，购房者可要求退房。但这并不意味着购房者必须要等到这个时间点过了以后才能主张权利，实践中可以根据楼盘项目具体情况提前要求开发商给予说明、提供担保或者退房。     七、开发商未按合同约定的期限办理房产证，都否退房？     滕律回复，一看合同约定；二看一个期限：一年。     滕律提示：办证不能的原因往往较为复杂，很有可能涉及到了其他的退房事由，但无论如何，购房者无法实现获得房屋产权的合同目的，在这种情况下，购房者可以主张退房。     关联法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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