| 问题 | 购房合同需要注意哪些关键问题？ |
| 释义 | 购房需注意土地性质、房屋用途和物业问题。一定要查清土地使用年限和出让性质，非住宅需缴费续期。公寓用途不明确，入学需慎重考虑。物业合同需仔细阅读，业委会成立困难导致纠纷。注意合同附件，平面图需标明尺寸和公共部位面积。根据法律原则，可与开发商协商签订补充协议，明确模糊概念和修正不合理条款。 法律分析 1.看清楚合同中的土地性质 现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。 在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。 2.一定要看清楚房屋用途 现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。一定要看清楚! 关于公寓的界定，目前法律上不是很明确，明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时， 另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，一般来说，如果住宅入学人数超过学校招生计划， 估计公寓将不能作为学区房，因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。 3.物业问题要看清 在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密， 物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。 虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心， 业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间产生很多纠纷，作为业主单兵作战，难度可想而知。 最后法律哥想提醒各位买房的朋友也要留意一下合同的附件： 商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。 比如说房屋的平面图应该要标明尺寸，以及公共部位的面积及其标准。 根据我国民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制， 与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。 结语 购房时要注意合同中的土地性质和使用年限，特别是综合或商住项目，土地使用年限可能不足70年。同时，要明确房屋用途，有些外销房屋虽然是住宅，但用途为公寓，需特别留意。物业问题也要仔细阅读合同和物业公司的声誉，业委会成立可能存在困难。此外，买房时还要留意合同附件，如房屋平面图和公共部位面积等。根据我国民事法律原则，买受人有权与开发商协商签订补充协议，明确模糊概念和修正不合理条款。购房需谨慎，保护自己的权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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