| 问题 | 小区公共绿地种菜屡禁不止？找一楼业主不如找开发商！ |
| 释义 | 不少开发商为高价卖房，承诺「买一楼送花园」，私自圈占公共绿地赠送给一楼业主。 开发商这种行为不但侵害了其他业主对公共绿地的共有权，也给一楼业主造成了错误认识，付出了比实际价格更高的价格购房。 最终造成业主之间邻里矛盾激烈，也严重破坏了小区整洁有序的环境。 一、案例回顾 小高购买了开发商出售的期房，入住后发现，靠近一楼的公共绿地全都被开发商用铁丝网围挡，变成了一楼业主的独家小院。 一楼业主王大爷把绿地刨了之后，精心地种上了各类果蔬，菜地污水横流，还散发着农家肥的臭气，严重影响小区的整洁美观。 小高看不下去了，要求王大爷腾退公共绿地，王大爷却说，这小院是自己买的，自己有权独自占有使用。 经调查后，小高发现，当初开发商为了提高一楼房屋的售价，宣传「买一楼送小院」，还在自己签订的制式模板化《商品房预售合同》中挖了坑，该合同第11条约定：买受人了解小区其他业主对附随小院享有专属使用权并设置建筑隔离或绿化隔离，承诺放弃对相关区域的所有权利。 小高把开发商告到法院，要求法院判令开发商立即拆除围挡，恢复公共绿地。 二、法院裁判结果 法院经审查后认定，开发商私自围挡的小院没有经过规划部门批准，属于公共绿地。 并且，《商品房预售合同》第11条属于格式条款，开发商未对业主进行明确提示，该条款无效，不能依据该条款认定底层业主有权独占围挡内的绿地。 最终，法院支持了小高的诉讼请求。 三、律师说法 1.根据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。 在小区内公共绿地被围挡私用的情况下，购房人有权依据与开发商签订的《商品房预（现）售合同》，起诉开发商，要求开发商恢复公共绿地，并承担一定的违约责任。 2.如果开发商在《商品房预售合同》中就绿地围挡的行为「挖坑」，约定类似「小区内建筑区划内的绿地属于底层业主专有使用，买受人承诺放弃对相关区域的所有权利」条款。 购房人可以主张该条款属于格式条款，开发商未对该条约定未以明显不同的字号、颜色对购房人进行明确提示，签约时开发商也没有针对该条款对购房人进行明确的解释说明，该格式条款约定无效。 3. 小区建筑区划内绿地中属于个人专有使用，必须满足以下两个条件： 第一，该部分绿地必须经过规划部门事先批准； 第二，开发商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式，向其他业主明示该部分绿地属于底层业主专有（独占）使用。 4.从一楼业主的角度看，如果发现开发商虚假承诺，附赠小院实为公共绿地，一楼业主可以起诉开发商，要求开发商退还部分购房款，或承担违约责任。 四、法律依据 1.《民法典》 第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 3.《商品房销售管理办法》 第二十四条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 |
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