| 问题 | 未经村民会议同意，村委会出租集体土地的合同有效吗？ |
| 释义 | 近期，有当事人向周荣律师咨询关于农村集体土地出租的相关问题，其中最为典型的一个问题就是：村委会在没有经过村民同意的情况下，偷偷摸摸将集体土地出租给了村民以外的其他人或单位，这样的《土地租赁合同》是否有法律效力？ 针对当事人的这个疑问，周荣律师作出了详细的解答：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”同时根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条和第五十二条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 如果土地承租方不是该集体经济组织的成员，承包集体土地应经集体同意。村委会在既不召开村民大会也不召开村民代表会议的情况下，无权代表村集体将土地出租给他人，村委会与村集体经济组织成员之外的个人或单位签订的《土地租赁合同》违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定，应为无效合同。 在实践中，有很多村委会打着“为村民谋福利”的旗号，没有经过村民会议同意，就将土地对外出租。村民因为缺乏这方面的法律意识，糊里糊涂领取着少量的土地租赁费用，没有考虑或者及时追究《土地租赁合同》的效力问题，自身合法权益受到损害。也有的土地承租方，在不了解相关法律规定的情况下，没有审查村委会出租土地是否经过民主议定的程序，就和村委会签订了合同、支付了租赁费，并且对土地进行了大量的资金投入。一旦引发诉讼导致合同无效，承租方也是损失惨重。所以，关于村委会未经村民会议表决同意就擅自对外出租土地的问题，无论对村民还是土地的承租方来说，都存在非常大的风险，在签订《土地租赁合同》的时候一定要慎之又慎。 |
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