| 问题 | 回迁安置房买卖合同的有效性 |
| 释义 | 回迁安置房买卖合同有效，条件是双方真实意思表示且合同无违法条款。获得回迁安置房后，办理房产证需要准备相关材料并按照流程办理。回迁安置房与商品房的区别在于产权、交易时间和质量。回迁安置房是指按照政策拆迁后回迁的新建房屋，可分为配套商品房和中低价商品房。 法律分析 一、回迁安置房买卖合同有效吗 回迁安置房买卖合同是有效的，只要双方签订回迁房买卖合同的时候都是真实意思的表示，并且合同当中没有任何违反国家法律规定的条款，那签了回迁房买卖协议后，其中任何一方都是不允许随便违约的。而且，该回迁房在买卖的时候，就算没有房产证也不影响合同的法律效力。 二、回迁安置房怎么办房产证 拿到安置房之后，房子所有人应准备的材料有身份证、拆迁安置协议书、购房发票及完税证明等。如果材料齐全，不动产中心当场审核，发给申请人不动产权证书。具体流程如下： 1.产权人应先到各区安置单位办理房款结清手续，领取安置房初始登记证、拆迁安置明细表(如建设单位在办理初始登记时已交无需提供)。 2.去税务部门办理契税申报、缴纳，到物业资金交费窗口缴纳物业维修资金。 3.在区安置房办证窗口完成交件、接受询问、缴纳费用事宜，领取登记受理单，同时可办理证件邮寄业务(市区范围内免费)。 4.登记业务经审核登簿、缮证后，即可领证或权证寄送到家。 三、回迁安置房和商品房的区别 1.产权不同。很多安置房是没有房屋产权的，商品房是完全产权。 2.交易时间不同。商品房交易一般不受时间限制，安置房一般需要5年之后才可以交易。 3.房子质量不同。很多安置房的质量都比商品房的质量差。 回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： 1.因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 2.因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。 结语 回迁安置房买卖合同有效，只要双方真实表示且合同无违法条款。回迁房即使无房产证也不影响合同效力。办理房产证需准备身份证、拆迁协议、发票等材料，并按流程办理。回迁安置房与商品房有产权、交易时间和质量等区别。回迁安置房是指按政策拆迁后回迁的新建房屋，对象包括城市被拆迁户和征拆农户。根据规定，安置房可分为配套商品房和代购商品房。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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