| 问题 | 融资性售后回租的法律特征有哪些? |
| 释义 | 1、在出售回租的交易过程中，出售/承租人可以毫不间断地使用资产; 2、资产的售价与租金是相互联系的，且资产的出售损益通常不得计入当期损益; 3、出售/承租人将承担所有的契约执行成本(如修理费、保险费及税金等); 4、出售/承租人可从出售回租交易中得到纳税的财务利益。 一、持有方的会计处理 可交换债券作为一项金融资产，企业应按金融资产准则规定结合自身业务特点、投资策略和风险管理要求划分为交易性金融资产或可供出售金融资产。可交换债券的购买方获取债券目的一般在于赚取买卖差价和择机转换股权，是否转换主要依赖于未来股价走势和自身财务状况等客观因素，可见企业初始取得时并没有明确意图持有至到期，故可交换债券一般不计入“持有至到期投资”科目。此外现行准则对不同分类的金融资产其所支付的交易费用的会计处理存在差异，交易性金融资产的交易费用进入损益中，可供出售金融资产与持有至到期投资的交易费用进入账面价值中。但笔者认为，企业资产价值的初始确认应当以取得该项资产时所付出代价的公允价值计量，交易费用是可直接归属于所获取资产的新增外部费用，企业若不取得相关资产就不会发生该项费用，故交易费用应属于获取资产所付出的代价，其金额应计入资产账面价值中。这样可交换债券初始确认时应当按照公允价值计量和相关交易费用之和作为初始入账金额。企业取得的可交换债券中如果包含有已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。假定企业认定可交换债券为可供出售金融资产(下同)，会计处理为：借记“可供出售金融资产——可交换公司债券(成本)”、“应收利息”，贷记“银行存款”等。 对于划分为交易性金融资产或可供出售金融资产的可交换债券，资产负债表日应以公允价值计量，且公允价值的变动计入所有者权益。值得一提的是，现行准则规定交易性金融资产的公允价值变动计入损益，笔者认为，尽管交易性金融资产的公允价值发生了变化，但由于相关的经济利益(损失)还没有实现，这样做是不符合谨慎性原则的，这种情况下所反映出的盈利能力也只能是一种潜在盈利能力，况且这种潜在能力已经通过资产账面价值的变化予以反映，不需要再将公允价值变动体现在利润表中。会计分录为：借记“可供出售金融资产——可交换债券(公允价值变动)”，贷记“资本公积——其他资本公积”。 在持有期间取得的利息应当确认为投资收益，借记“银行存款”等，贷记“投资收益”。 对于持有方而言，可交换债券的处置一般涉及两种情况：一是持有至到期。企业若未选择转换为股权，将收到本金与最后一期利息，此时企业应将取得的价款与可交换债券账面价值之间的差额，计入投资损益；同时将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额转出，计入投资损益。会计分录为：借记“银行存款”等，贷记“可供出售金融资产——可交换债券(成本)”、“可供出售金融资产——可交换债券(公允价值变动)”、“投资收益”；同时，借记“资本公积——其他资本公积”，贷记“投资收益”。二是转换股权。企业转换所得到的股权，在现行准则下应按股权公允价值(市价)计入“长期股权投资”、“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”等科目，股权公允价值与可交换债券账面价值之问的差额，计入投资收益；同时将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额转出，计入投资收益。会计分录为：借记“长期股权投资”等，贷记“可供出售金融资产——可交换债券(成本)”、“可供出售金融资产——可交换债券(公允价值变动)”、“投资收益”；同时，借记“资本公积——其他资本公积”，贷记“投资收益”。 二、营业外收入涵盖范围 营业外收入主要包括：债务重组利得、企业合并损益、盘盈利得、因债权人原因确实无法支付的应付款项、政府补助、教育费附加返还款、罚款收入、捐赠利得等。 1.非流动资产处置利得包括固定资产处置利得和无形资产出售利得。固定资产处置利得，也就是处理固定资产净收益。指企业出售固定资产所取得价款和报废固定资产的残料价值和变价收入等，扣除固定资产的账面价值、清理费用、处置相关税费后的净收益；无形资产出售利得，指企业出售无形资产所取得价款扣除出售无形资产的账面价值、出售相关税费后的净收益。(新准则已将非流动资产处置损益归入新的利润表项目“资产处置收益”，位置在其他收益之上。) 2.非货币性资产交换利得(与关联方交易除外)。指在非货币性资产交换中换出资产为固定资产、无形资产的，换入资产公允价值大于换出资产账面价值的差额，扣除相关费用后计入营业外收入的金额。 3.出售无形资产收益。它企业出售无形资产时，所得价款扣除其相关税费后的差额，大于该项无形资产的账面余额与所计提的减值准备相抵差额的部分。 4.债务重组利得。重组债务的账面价值超过清偿债务的现金、非现金资产的公允价值、所转股份的公允价值、或者重组后债务账面价值间的差额。 5.企业合并损益。合并对价小于取得可辨认净资产公允价值的差额。 6.盘盈利得。企业对于现金等资产清查盘点中盘盈的资产、报经批准后计入营业外收入的金额。其中固定资产盘盈。是指企业在财产清查盘点中发现的账外固定资产的估计原值减去估计折旧后的净值。现行的新准则中计入“以前年度损益调整”帐户。 7.因债权人原因确实无法支付的应付款项。它主要是指因债权人单位变更登记或撤销等而无法支付的应付款项等。 8.政府补助。企业从政府无偿取得货币型资产或非货币型资产形成的利得。 9.教育费附加返还款。它是自办职工子弟学校的企业，在交纳教育费附加后，教育部门返还给企业的所办学校经费补贴费。 10.罚款收入。它是对方违反国家有关行政管理法规，按照规定支付给本企业的罚款，不包括银行的罚息。 为了总括反映和监督企业营业外收入情况，企业应设置“营业外收入”账户。该账户贷方登记企业发生的营业外收入额，借方登记期末转入“本年利润”账户的数额，经结转后该账户期末无余额。 三、公房出售程序 1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。 2、可售公有住房上市销售双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易核心办理交易过户审核手续。 3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易核心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。 4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易核心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。 5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。 6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。 为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一从低收取。 其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。 |
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