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问题	同居关系中，一方未经对方同意，出卖共同投资的房产，是否有效？
释义	一、案情简介     张某（女）与李某于1991年同居并生育有一子。1993年4月，张某（女）父亲与哥哥共同将位于某地的一块宅基地让与张某（女），张某（女）与李某共同出资在该宅基地上建造房屋一栋，登记在李某名下。1994年9月张某（女）外出打工，1994年10月，李某趁张某（女）外出之机，将双方建造的该房屋一栋以8万元的价格卖给第三人王某，并在市房屋交易所办理了房屋产权过户手续。其后，李某在办理土地使用权证手续时，被张某（女）发现，张某（女）即向国土局申请要求停办，故土地使用权证一直未更改登记使用权人。     张某（女）起诉至人民法院，要求判决李某与王某之间的买卖合同无效。          二、案情分析     1.张某（女）与李某属于事实婚姻还是同居关系？     依据我国相关司法解释的规定，1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。本案当中，张某（女）与李某在1991年同居，如果在1994年2月1日前满足男22岁，女20岁的结婚年龄，并满足结婚的其他实质要件，那么张某（女）和李某之间就属于事实婚姻。反之，则属于同居关系。     在本案当中，无论张某（女）和李某属于同居关系还是事实婚姻，因双方共同投资建房，该房屋属于双方的共有财产，双方都有平等的处分权。          2. 李某与王某的房屋买卖合同是否有效？     依据《民法典》等相关法律规定，李某与王某之间的房屋买卖合同是否有效，需要满足如下条件：王某作为受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记；王某具有受让该宅基地建造的房屋的资格。     所谓善意，是指王某不知道该房屋为李某与张某共有，如果王某明知或者应知该套房产为李某与张某共有，则不属于善意；合理的价格必须是市场公允价格，不能明显低于市场价格。     转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记是指不动产登记机构已在不动产登记簿完成登记，房产证书等不动产产权证是否办理完毕不影响登记的效力。     本案当中，争议房屋是在宅基地上建造的房屋。在我国，只有农村集体经济组织成员才有权获得本村的宅基地，因此，王某必须具备李某和王某共同所属的农村集体经济组织的成员资格，才具有购买该套房屋的资格。     本案发生时，原《物权法》和《民法典》尚未颁布，法律对于无权处分物权合同的无效问题，尚未设立十分严格的条件。但是，即使按照《民法典》的规定的严格条件，由于当时房屋所有权登记和土地使用权登记相分离，需要分别登记，因王某和李某并未完成土地使用权过户手续，也就没有完成不动产登记，张某有权主张合同无效，并要求王某返还房屋。          附：法律规定     1.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）     》     第七条 未依据民法典第一千零四十九条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，提起诉讼要求离婚的，应当区别对待：     （一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。     （二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其补办结婚登记。未补办结婚登记的，依据本解释第三条规定处理。     2.《中华人民共和国民法典》     第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。     第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。     不动产登记簿由登记机构管理。     第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。     第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。     第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。     第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。     第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：     （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；     （二）以合理的价格转让；     （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。     受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。     当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。     3.《中华人民共和国土地管理法》     第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。     4.《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）     (十三) 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
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