| 问题 | 按份共有，各方对分割方式难以协商一致的，如何判决？ |
| 释义 | 北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0113民初6285号 原告：申某1，男，1957年9月15日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市朝阳区，身份号码xxx。 委托诉讼代理人：梁靖，北京京尹律师事务所律师。 被告：申某2，男，1983年2月7日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码xxx。 原告申某1与被告申某2共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申某1及其委托诉讼代理人梁靖，被告申某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申某1向本院提出诉讼请求：1.请求对原告与被告按份共有的位于北京市顺义区x家园x区x号楼x层x单元x房屋进行分割，由原告获得上述房屋的所有权，并由原告支付被告上述房屋24%份额的折价款；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2021年以分家析产纠纷起诉原告，北京市顺义区人民法院于2021年12月20日作出（2021）京0113民初14081号民事判决书。判决第三条将原告名下位于北京市顺义区x家园x区x号楼x层x单元x房屋76%的份额归原告所有，24%的份额归被告所有。现原告请求法院依据上述判决内容就涉案房屋进行分割，房屋产权由原告所有，原告愿意将涉案房屋按市场价的24%折价归还被告。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告申某2辩称：申某1的诉讼请求根本不能成立，理由如下：1.（2021）京0113民初14081号判决书未执行，从《物权法》申某2并未拥有24%的房产份额，分家析产中申某2应得的拆迁款申某1未支付给申某2，以上共有物分割不成立。应要有房屋24%份额体现在房产证上，并且申某2的24%房屋份额不止申某2一人独有，影响第三方利益，房产证上需登记为申某176%、申某212%、申某2妻子12%。2.申某1的诉讼请求中由申某2支付诉讼费用，此请求无理。申某2无主张分割房屋，因赡养关系存在由申某1无偿使用，但申某1已经以盈利为目的出租房屋至今未给申某2应得利益。分割的房产是申某1唯一住房，申某2与申某1有赡养关系存在，申某2无条件让申某1自住房屋，十多年未提及分割房屋。现分割房屋处于出租状态，出租房屋时申某1从未与申某2商议，告知申某2。分割房屋内有申某2的家具、家电、饰品、衣物等个人财物（包括申某2妻子婚前财产）。申某1此种做法已经伤害到申某2与申某2妻子的个人利益，需要先行赔付申某2物质上和精神的损失。3.申某1举证的判决书中有多个判决，不能只执行其中的一项。4.申某1没有与申某2协商情况下还在恶意出售共有房屋，要求撤回出售信息。5.申某1生活上无原则，申某1的母亲即申某2奶奶去世前近3个月不闻不问，直至去世时也未见申某1一面。期间由申某2和姑姑等人分别照顾，在我奶奶住院前和住院后均未探视。还曾在分家析产一案公开指责申某1的母亲是由申某2气死的。另外，申某1妻子甄别某去世后，申某1不断交往多名女朋友。在与其中一位女朋友交往时，听从女友劝说，使用拆迁款80多万元在2018年11月购得广西省防城港市一处114.78平米房屋。购买外省房屋申某2一年后才得知此事，购房从未与申某2和申某2妻子商议。在2020年3月与另一女友（网聊女友）交往时通知申某2，申某1要与女友合伙用北京市顺义区x家园x-x-x房屋作为旅游公司开办公司办事处，申某2得知，觉得用住宅开办公司有风险觉得不妥，经沟通后无果，申某1执意要合伙开办公司。为了规避风险申某2与申某1商议把北京市顺义区x家园x-x-x房屋过户给申某2，导致父子关系紧张。最后申某1与现任交往时，2020年8月通过邻居询问申某2得知申某1把北京市顺义区x家园x-x-x房屋进行买卖。期间未与申某2、申某2妻子商议。得知情况后，申某2劝说父亲不要卖房，劝说无果，父子关系更一步紧张。在申某1执意卖房过程中，申某2与申某2三位姑姑沟通，三位姑姑与申某2一致不同意将房屋卖掉。申某2通过姑姑与父亲再次沟通，同意给父亲200万，以协议购买房屋或者在房本加上申某2的名字。房屋使用权与出租权归申某2支配，不能有偿或者无偿的出卖房屋。结果沟通无效，申某1执意卖房。至此申某1使用80多万购房，其中申某1只在判决书中应得62万多，拆迁后申某1至今未工作过。其中使用的钱款包括拆迁款申某2的一部分，如申某1想要分割房屋前，必须先行支配给申某2分家析产对应的所得钱款，及对应11年的利息（钱款一直由申某1以定期存款形式获得利益）。6.申某1在近几年表现出的种种异常行为，请求法院鉴定是否是其本人的意愿。为人子，为人夫，为人父，为人祖，现在跟三位亲姐姐反目，弃其子，弃其孙。并且过程中申某1有严重威胁申某2的话语，申某2请求法院鉴定申某1的精神状况。7.判决书中提到拆迁所得为张月珍、申某1、甄别某、申某2、王伟5人的共有房产。起初为了照顾老人，分得102房屋和502房屋，现赡养关系存续期间可由申某1无条件居住102房屋，申某1主张分割成钱款，需要弥补502房屋与102房屋差价。8.申某1出租房屋至今，出租房屋内有王伟婚前财产（嫁妆），包括衣柜，床，电视柜，音响，沙发，茶几，床头柜等，在申某2未知情况下已由申某1作为他用。还有申某2和王伟婚后财产衣柜，书桌，书柜，床头柜，双人床及家具内书籍衣物服鞋帽和各种纪念品等私人物品，也是未经申某2同意作为他用。申某1需要赔偿申某2损失。9.判决书中2007年11月17日所得拆迁款中723186元为申某2拥有，拆迁至2019年8月23日才转账给申某2660000元。期间全部由申某1支配，之前由申某2母亲告知拆迁款用做定期存款5年每年利息5.76%获利。即申某1723186元的5年定期存款应得本息加利息共计931463.6元。之后6年按定期一年即2013年利息3.25%本金加利息961736.1元；2014年利息3.25%本金加利息992992.6元；年利息3.25%本金加利息1025264.8元；2016年利息3.25%本金加利息1058585.9元；年利息3.25%本金加利息1092990.0元；2018年利息1.5%本金加利息1109384.8元；2019年申某1转给申某2660000元，截止至2019年8月，申某1还应支付申某2449384.8元。2019年8月至2020年8月年利息1.5%本金加利息456125.6元，至2021年8月年利息1.75%本金加利息464107.8元，至2022年3月半年利息1.25%本金加利息467008.5元。10.申某1出租102房屋至今未支付申某2对应房屋产权对应份额的房租，请求法院调查。综上所述，申某1应先行支付申某2拆迁款利息加本金467008.5元，并支付对应的出租房屋所得利益。因申某1以售卖房屋为目的，没有考虑申某2的唯一住房，售卖后无处居住，申某2现家庭成员包括申某2、王伟、申某2之女和申某2之子，住房条件紧张。请求法院分割申某1拥有102房屋76%产权、申某2拥有102房屋24%产权在房屋管理局登记为共有状态。另，涉案房屋现在没有办理产权登记，就此申某2已经提起了诉讼。 本院经审理认定事实如下： 申某1与甄别某系夫妻关系，婚后生育一子申某2，甄别某于2017年1月因死亡注销户口。 2007年11月17日，申某1（被拆迁人、乙方）与首都机场集团公司（拆迁人、甲方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，且申某1、申某2分别作为买受人签订了《定向优惠购房合同》，购买了位于北京市顺义区x家园x区x号楼x层x单元102房屋（以下简称102房屋）、北京市顺义区x家园x区x号楼x层x单元502房屋（以下简称502房屋），双方均认可两套拆迁房都是用拆迁款购买的。后申某2等起诉至本院，要求与申某1依法分割102房屋的份额等，本院于2021年12月20日作出（2021）京0113民初14081号民事判决书，判决确认登记在申某1名下的102房屋的76%的份额由申某1享有、24%的份额由申某2享有，确认登记在申某2名下的502房屋100%的份额由申某2享有。上述判决书作出后，申某1与申某2均未上诉，该判决已生效。另，双方一致认可102房屋现在正在出租。 庭审中，申某1坚持主张102房屋的所有权，其给申某2折价款，其表示把房屋卖了以后可以给申某2折价款。申某2坚持要求保持按份共有的现状，并表示没有能力给对方折价款。对于102房屋的价值，申某2表示如果非要分割，其同意480万元，且其不申请评估。申某1对此不予认可，称要求评估鉴定。但在本院限定的期限内，申某1未提交书面申请，并表示不申请鉴定了，同意按照480万元支付申某2房屋折价款。 本院认为，共有人没有约定不得分割共有的不动产或者动产或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，生效的人民法院民事判决书已确认102房屋由申某1享有76%的份额，由申某2享有24%的份额，则申某1作为按份共有人有权随时请求分割共有物。因102房屋无法进行实物分割，故仅能进行折价或者分割拍卖、变卖房屋价款。双方就房屋分割方式难以协商确定，现申某1请求102房屋归其所有，并由其按照双方认可的房屋价值向共有人申某2支付房屋折价款，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条之规定，判决如下： 原告申某1于本判决生效之日起三十日内支付被告申某2房屋折价款1152000元，则位于北京市顺义区x家园x区x号楼x层x单元102房屋归原告申某1所有。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22600元，由原告申某1负担17176元（已交纳），由被告申某2负担5424元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员 葛连娟 二〇二二年六月二十九日 法官助理 孙 鹏 书 记 员 赵文鑫 |
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