| 问题 | 婚前购房婚后共同还款离婚应该怎么样分 |
| 释义 | 婚前购房婚后共同还款怎么分：对于一方婚前首付所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。对于如何分割共同还贷，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别的约定，如果双方对上述问题进行了特别约定，则分割财产时约定优先，不在适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的数额的一半，补偿给对方。对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成： （一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分： （二）双方当事人婚后共同还贷部分； （三）未偿还的贷款。对于第 （一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第 （三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第 （二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因并没有明确的规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式： 1、应补偿的增值数额＝共同还贷部分除以总房款乘以（房产的现值－总房款）再除以2； 2、应补偿的增值数额＝共同还贷部分除以2再乘以（房产的现值除以总房款）； 3、应补偿的增值数额＝（房产的现值－总房款）除以总房款）乘以共同还贷部分在除以2。在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的利益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时，还不能损害银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑，涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。 |
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