| 问题 | 哈尔滨某小区承重墙被砸致全楼开裂，各方法律责任分析 |
| 释义 | 一、事件简述近日，哈尔滨市利民学苑小区B栋2单元3层装修，承重墙被砸，造成31层高的住宅楼墙体开裂，楼上居民被强制疏散。裂缝当晚开裂到15层，次日开裂到21层，疏散群众达200多户。 二、若业主明知“住改商”，应承担连带责任 从各方媒体报道来看，案涉建筑用途为住宅，却被业主出租，承租人准备用于开设健身房进行商业经营。正是在“住改商”装修施工过程中，承重结构被大量拆除造成楼体开裂。 《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 住建部《商品房租赁管理办法》第六条，有下列情形之一的房屋不得出租：（三）违反规定改变房屋使用性质的。 住建部《商品房租赁管理办法》第二十一条，违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。 本案中，业主将小区的住宅房屋出租，如果明知承租人用于商业经营，应与承租人一并承担民事责任，并应当承担行政处罚责任。也即，如果出租人在租赁合同中明确承租人不得更改房屋用途，也不得未经其同意进行施工装修，同时也未授意、默许承租人进行相关操作，对承租人的施工也毫不知情，完全系承租人擅自施工，出租人才可以免去赔偿责任。 实践中，住宅改为商业经营性用房的现象屡见不鲜，“住改商”极易引起邻里纠纷。商业办公场高跟鞋咯噔声、员工开会扩音器声、场所招揽客户巨大的音乐声、外来人员的谈笑争吵声、高亮闪烁的霓虹灯广告牌等，严重干扰业主正常生活休息。外来人员的杂乱增加了小区财产、人身不安全、不稳定因素，同时也导致小区车位等公共设施使用的紧张、小区环境卫生下降等问题，给其他业主甚至周边居民带来无尽的烦恼。 绝大多数类似案例中，通过协商业主往往无法有效解决纠纷，而小区物业也常常怠于作为，最终受影响的业主只得走上法院诉讼维权的道路。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 其实，业主委员会可以代表全体业主，作为原告，向请求法院要求未经业主一致同意的业主将“住改商”恢复原状、排除妨害。 《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）最高法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。 律师支招： （1）对受“住改商”影响的业主，可以向当地管委会、住建局等地方政府职能部门投诉，要求予以行政执法调查，给予行政处罚[1]。也可以人民法院起诉，要求邻居排除妨害、恢复原状。还可以要求小区的业主委员会，代表全体业主，作为原告向法院提起诉讼。 （2）对于出租房屋的业主，要在“住改商”前取得业主的一致同意，否则将承担民事侵权+行政处罚双重责任。 （3）如果业主并无更改房屋用途的意思，则要在租赁合同中明确承租人的房屋用途只限于居住。否则承租人构成根本性违约，应承担恢复原状、赔偿损失及违约责任。 （4）对于承租人，应按照租赁合同约定履行自己的义务，未经业主许可，不得擅自更改房屋用途。 三、承租人拆承重墙涉嫌以危险方法危害公共安全罪 《刑法》第一百一十四条，放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。 《刑法》第一百一十五条，放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。 过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。 本案中，承租人、施工人明知拆除住宅承重结构将造成楼梯不可逆转的损害，仍积极实施拆除行为，并在拆除过程中遭遇普通工具难以实施的阻力后，动用专业设备继续进行拆除，主观上具有明显的故意。客观上，行为人造成住宅楼体严重开裂，建筑结构应力重新分配等难以逆转的损害，修复费用高昂，难以完全恢复原状，财产损失巨大，并导致200多户居民无家可归，人身及财产安全受到严重威胁，社会秩序、公共安全遭受巨大损害，构成以危险方法危害公共安全罪既遂。 四、施工人的行政责任 装修公司在涉及住宅主体结构、承重结构施工时，应具备相应的资质。 住建部《住宅室内装饰装修管理办法》(2011修正)第九条，装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。 并且，对房屋主体结构、承重结构的改变，需要取得设计方案，不得擅自施工，否则施工人要承担行政处罚。 《建设工程质量管理条例》第十五条涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。 房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。 《建设工程质量管理条例》第六十九条违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。 有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。 五、承租人的民事赔偿责任 本案不仅牵扯到承租人刑事责任追究、行政责任追究问题，更牵扯到200多户居民的日常起居成本、房屋财产损失、精神损害等民事赔偿问题。若承租人强令施工人必须按照自己的设计方案施工，且出租人对此毫不知情，则承租人应独自承担恢复原状、赔偿损失的责任。依据如下： 《民法典》第七百一十一条，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 《民法典》第七百一十三条第二款，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 《民法典》第七百一十五条第二款，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。 住建部《商品房租赁管理办法》第十条，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。 承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。 六、损失大小如何确定，是1.68亿吗？ 有网友提出，案涉损失高达1.68亿元。财产损失大小需要由鉴定机构依据现场调查结果结合相关市场交易信息作出评估，除去住宅楼财产损失外，居民无家可归所产生的另行购房、租房、酒店就地安置费用，受影响的居民额外增加的通勤费用，屋内财产损失、精神损失等统计、评估工作，仍是一项庞大而复杂的工程。出于严谨，作者不在此作出评价。 七、承租人和施工人不愿赔偿、无力赔偿怎么办？ 网友所关心的不仅是事故责任划定、损失大小确定，更担心的是即便受损业主的主张最终获得法院支持，案涉健身房老板及装修施工人员恶意转移财产该如何处理。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第一条，执行过程中，申请执行人应当提供被执行人的财产线索；被执行人应当如实报告财产；人民法院应当通过网络执行查控系统进行调查，根据案件需要应当通过其他方式进行调查的，同时采取其他调查方式。 《民事诉讼法》第二百六十二条，被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 如果经过法院强制执行，冻结扣划健身房老板、施工人员银行存款，拍卖变卖其自有房屋、车辆等财产后，仍然无法清偿，被执行人确实无履行赔偿的经济能力，则执行程序中止，待到相关人员具有财产时，再恢复执行。对于健身房企业、装修企业，则以其资产清偿，清偿不能，将进入破产程序。如果真的到那一步，法律只能为受害者提供程序上的权利救济，对于实际金钱赔偿，则只能等待被执行人经济情况好转。 八、经验教训 住宅楼内开设健身房，邻居有无投诉反映过，小区物业有无调处过，当地政府职能部门有无介入调查过。如果能在事先阻止“住改商”行为的继续，悲剧就不会发生。一方面，小区业主发现邻居进行大规模施工等异常装修时，要及时主动上门查看询问。在确认非法装修后，及时进行投诉，以便相关职能部门及时介入案件。另一方面，地方政府应当加大相关租赁市场的执法检查和整顿力度，落实住改商及变更房屋主体结构的监管责任，强化宣传教育。小区物业应当积极履行自身职责，代表业主向有关行为人及时提出正式交涉，及时予以劝阻，维护小区业主合法利益。并加强对业主的宣传教育，强化装修风险意识、法律意识，避免类似悲剧再次发生。 同时，建议业主购买房屋财产保险，以增强应对地震、洪水自然灾害、人为破坏等风险的能力。当房屋财产遭受不可逆损失后，能够通过保险赔付获得重置房产的资金。建议政府积极研究房屋财产保险引入制度，将保险购买责任倒置给开发商、装修施工方，通过引入保险公司等第三方机构，监督、督促相关企业合规施工。 [1] 昆山市经济开发区管理委员会依据《商品房租赁管理办法》对“住改商”予以行政处罚；https://www.ksrmtzx.com/news/detail/13986 成都市新都区城市管理综合行政执法部门依据《成都市物业管理条例》对“住改商”予以行政处罚；https://mp.weixin.qq.com/s/6muwAlSmr_gqZOqA7q4A7w 想了解更多精彩内容，快来关注郭超群律师 |
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