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问题	公房承租人过世，“同住人”协商不一致，如何变更承租人？
释义	案情如下     张阿姨长期以来为一事苦恼，那就是老伴徐老在一年前因病过世，留下一套公房，承租人是徐老。公房内除了张阿姨、徐老、女儿的户口外，还有几年前迁进来的徐老外甥的户口，但没有实际居住。徐老的兄弟姐妹对张阿姨一向不友善，为防止张阿姨独占公房利益，三番五次骚扰张阿姨。张阿姨不堪其扰，为了避免纠纷只得离开公房在外租房居住。像张阿姨这种情况，张阿姨和女儿毋庸置疑是徐老的第一顺序继承人，其他兄弟姐妹无权继承徐老的遗产。更何况，徐老生前仅有一套公房，公房不属于徐老的遗产。然而，由于公房内有外甥的户口，公房出租人要求取得外甥同意，张阿姨犯难了。那么，张阿姨对于该公房有何权利，该如何实现她的权利呢？     公有住房即共有居住房屋，简称“公房”，是全面实行计划经济的特定历史时期产物，由政府和单位分配给职工租住、使用，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公房出发点是解决人人得有其居之社会住房问题，具有鲜明的社会保障属性。承租人依法取得公房租赁权后，可取得租用凭证。承租人只享有租赁权，而不享有所有权。     一、承租人死亡，不影响租赁合同的继续履行。张阿姨作为在本市有户口的生前共同居住人，可以申请变更其为承租人。     根据《上海市房屋租赁条例（2010）》第41条规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。根据承租人生前是否有共同居住人，以及共同居住人在本市是否有户口确定继续履行租赁合同的人选。对于公房租赁权属有争议的情形在实务中并不少见，在承租人死亡或者户口迁离本市，需要变更租赁户名应当由全体“同住人”协商确定承租人。有家庭矛盾，无法协商一致时，根据规定应由出租人确定承租人。     《上海市房屋租赁条例（2010）》第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。     前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。二、变更租赁户名时，共同居住人资格确定户籍是上海市司法实务中对于公房有关争议纠纷解决的重要考量因素，但其并不当然地能够导致对同住人的资格认定。同住人之资格认定是一个动态持续的过程，必须紧扣公有住房之社会保障性这一根本属性。徐老外甥的户口虽然在公房中，但他没有实际居住，且其在本市其他地方曾因拆迁获得过安置房屋，不属于居住困难的人。根据上海市房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，徐老外甥不属于承租人死亡时的“共同居住人”，因此我们认为其不享有居住和变更租赁户名的权利。     上海市房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住 房条件的限制。     本规定所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁） 后所得的安臵房（包括自己少部分出资的产权安臵房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难。三、协商不一致，出租人如何确定承租人     根据上海市房管局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。也就是说，出租人是有依据在同住人协商不一致情况下直接确定承租人并办理租赁户名变更手续，如果其他同住人对此有异议，可以向法院起诉。
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