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问题	业主与物业公司的那些事｜向物业公司追索公共收益五步法
释义	2022年1月10日，济南市中级人民法院针对济南市历下区绿景嘉园业主委员会起诉济南新东兴物业管理有限公司物业合同纠纷作出终审判决。     判决如下：济南新东兴物业管理有限公司向济南市历下区绿景嘉园业主委员会交付2017年至2019年上半年期间利用业主的共有部分产生的收入478427.85元，并支付利息。事件经过绿景嘉园小区建成于1999年，新东兴物业公司系绿景嘉园小区的前期物业服务企业，自1999年起至2019年6月30日期间为绿景嘉园小区提供物业管理服务。新东兴物业公司退场后，绿景嘉园业主委员会就公共收益事项进行起诉，要求新东兴物业公司向绿景嘉园业主委员会支付公共收益。本案经济南市历下区一审判决后，绿景嘉园业主委员会不服，向济南市中级人民法院上诉，济南市中级人民法院作出上述判决。追索公共收益五个步骤：一、确定公共收益的范围：①公共区域广告收益：如电梯广告、门闸道闸广告、多媒体电视广告、滚屏灯箱广告、楼房墙体广告；②公共区域停车位收益；③公共区域租赁摊位收益；④利用公共配套设施场所如活动场地、会所、游泳池经营收入；⑤物业管理用房的收益等。二、召开业主大会小区共有部分收益，应属于小区全体业主共有，业委会作为全体业主利益的代表，经过业主大会表决追索公共收益事宜，即可启动追索程序。三、确定公共收益金额公共收益的范围确定后，对公共收入、成本分配及多种经营收入、税金进行统计，最终确定公共收益的金额。若物业公司拒绝对公共收入金额进行公示或者拒绝提供会计账簿的，可在立案后申请律师调查令，在庭审中进行审计，以确定具体金额。四、启动诉讼程序将起诉状及证据材料进行梳理后，即可向有管辖权的人民法院进行起诉，若立案时无法确定公共收益金额的，法院受理后，可向人民法院申请律师调查令，对公共收入情况进行调查。实践中，大多物业公司制作的会计账簿可能无法真实体现收入、支出情况，那么在庭审过程中需要申请审计，以查明公共收入的真实情况。五、申请强制执行经法院依法审理，一审法院将对公共收益进行判决，如任何一方对一审判决不服，可进行上诉，经二审法院作出生效判决后，若物业公司拒不履行的，需要向一审法院申请强制执行。法律依据：民法典第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。     作者简介          张元元律师     兰州大学法学、心理学双学士，有扎实的法学理论基础和丰富的实务经验，熟悉民商法、公司法等相关领域，主要研究方向和业务领域为企业股权与合同、企业法律顾问等，可以灵活地处理较为复杂的诉讼或者非诉业务。现主要从事民商事诉讼、公司法律服务等。曾参与办理多起诉讼案件，诉讼类案件以民商事案件为主，案件类型包括合同纠纷、股权纠纷、出资纠纷等。          王丰小律师     多年外资互联网公司、上市通讯公司从事危机公关、营销管理工作经历。理论功底深厚，实践经验丰富。主要专注于企业重大、突发危机公关类案件，房地产与建设工程类案件，投资并购、债权清收类非诉案件，刑事辩护等。     曾为投资约三亿元的武汉生物工程学院利川产学研用基地投资项目、债权约一亿元的东晨房地产开发有限公司破产债权清收项目提供专项法律服务，为西岸九鼎置业发展有限公司、杏邦医院管理有限公司等提供常年法律顾问服务，承办建设工程合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多起民商事案件，承办诈骗罪、职务侵占罪、寻衅滋事罪、帮助信息网络犯罪活动罪、盗窃罪等多起刑事案件，深受委托人一致好评。     【免责声明】     本公众号对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，文章仅供读者参考！     【版权声明】     本文版权归原作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途。
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