| 问题 | 房屋租赁合同的解除 |
| 释义 | 要点1 合同解除的类型 1.协议解除 双方当事人以一个新合同解除了旧合同。双方就解除旧合同达成合意时便达成了解除原合同的效果而无需采取其他方式。 2.约定解除 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 3.法定解除 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ❖ 因不可抗力致使不能实现合同目的； ❖ 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ❖ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； ❖ 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； ❖ 法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 涉及法条：《民法典》第562条、第563条 要点2 租赁合同解除的情形 1.出租人解除的情形 ❖ 承租人无正当理由逾期未支付租金； ❖ 承租人擅自转租； ❖ 承租人使用不当致使房屋受损； ❖ 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，合理期限内未恢复的； ❖ 不定期租赁； ❖ 合同约定的其他情形。 2.承租人解除的情形 ❖ 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： · 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； · 租赁物权属有争议； · 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形； ❖ 租赁房屋非因承租人原因而损毁、灭失，不能实现合同目的； ❖ 租赁房屋存在危及人身安全或者健康等严重质量瑕疵的； ❖ 出租人交付的租赁房屋质量不合格或者不符合约定的条件，且不能满足租赁合同约定用途的根本违约； ❖ 出租人无所有权出租影响承租人使用的； ❖ 房屋用途改变但不影响合同效力的情况下，因行政处罚、整改导致合同事实上无法履行的； ❖ 经营所需证照无法办理； ❖ 第三人行为导致租赁物无法使用。 涉及法条：《民法典》第711条、第716条、第722条、第724条、第729条、第730条、第731条 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条 要点3 合同解除权的行使及解除时间 行使合同解除权要将解除合同的意思表示送达相对方。 解除合同意思表示的方式：通知、提起诉讼、申请仲裁。 合同解除时间：通知到达对方；起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方日。 涉及法条：《民法典》第565条、第580 要点4 合同解除权的消灭 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 涉及法条：《民法典》第564条 |
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