| 问题 | 租房系列三｜租赁期间商铺动迁，租户可以分到钱吗？ |
| 释义 | #01 小吴家有一间商铺在出租，最近，有传闻说商铺所在的街区可能要拆迁。 之前就听说过房东和租户争拆迁补偿款的事情，不懂法但有点法律意识的小吴想在商铺租赁合同中加上“动迁条款”，约定拆迁补偿的分配等事宜以杜绝纠纷，于是小吴草拟了一份补充条款： “租赁期间，如遇政府或集体需要征收房屋，甲乙双方无条件解除合同，双方互不承担违约责任。甲方在收到相关征收通知后第一时间通知乙方，退回未到期部分租金及押金，但不承担乙方其他一切经济损失。”对于补偿款的分配方式，小吴查询了相关法律： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 小吴认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，被征收房屋所有权人（简称被征收人）是补偿对象。所以，该法第十七条规定的各种款项，补偿的对象都是房东，而不是租户。 但租户认为，如果拆迁，自己也应分得补偿款。 双方就补偿款的分配问题未能达成一致。 #02 那么，租户到底能不能获得动迁补偿款呢？ 对此，律师作出如下回应： 虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确租户的权利和地位，但根据《行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。 因此，租户和征收补偿行为有利害关系，依法享有程序参与权，有权获得相应的补偿。具体款项如下： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款中：第一项房屋价值补偿款系以房屋面积为计算补偿的依据，是针对房主的补偿，并无针对实际经营者（一般为租户）的补偿；第二项搬迁费、临时安置费一般补偿给租户；第三项停产停业损失补偿费，租户在租赁期间遇到动迁，其经营遭到一定的影响，但房主出租房屋的行为也是一种经营，双方都遭受损失，因此一般酌情在双方之间分配。另外，装修装饰费用也是房主和租户都有损失，应根据各自的支出分配；搬迁奖励费针对的是完成评估、签约、搬迁三个行为，其中搬迁需要租户配合，故也应由房主和租户共同享有。 实践中，只要租户满足： ①办理了营业执照②一直依法纳税③在租期内一般都能获得相关补偿。 总的来说，动迁补偿应该按照“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理，补偿的对象不仅包括房主，还有租户。 如果是有二房东甚至三房东的情形，也是按照该原则分配停产停业损失补偿费和装修装饰费用等。 Q1:如果租户不同意签署“动迁条款”怎么办呢？如果遇到动迁，房屋所有权人和政府房屋征收部门之间是根据公平原则、按照法律规定协商补偿事宜的。征收补偿款的赔偿义务主体是政府房屋征收部门，因此针对租户的补偿款是由政府发放，经房主支付给租户，而不是直接由房主支付。因此，签署“动迁条款”是为了避免双方各自的违约责任，对于双方都是一种保障。是否签署“动迁条款”对补偿款的分配不会有影响。Q2:如果租户同意签署“动迁条款”，但动迁的时候又认为该条款无效怎么办呢？租户既然已经签了协议，约定就对双方都有拘束力。如果租户在动迁的时候又认为协议无效，法院一般不会支持。 #03 如果租赁房屋日后可能涉及动迁，为了避免租户不愿签订补充协议，双方最好在订立租赁合同时就约定“动迁条款”。在遇到动迁时，由房屋所有权人与政府房屋征收部门依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和地方政府颁布的实施细则（如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施条例》）等相关法律，就补偿方式、补偿金额等事项订立补偿协议。 按照公平原则应由承租人即租客、二房东（如有）获得的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、装修装饰补偿费、搬迁奖励费等款项，由房主在收到后如实支付给租客、二房东（如有）。 如果承租人没有得到公平的补偿，可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷。 商铺租赁合同是一份重要的法律文件，需要根据特定的情况和不同地区的实施细则来制定。为了确保合同的有效性和适应性，建议咨询律师。 引用案例 1.刘文兵与唐海良、唐海军房屋租赁合同纠纷案，上海市奉贤区人民法院(2019)沪0120民初779号民事判决书。 2.黄田美与伍贻良、第三人亢虹、伍启荣间房屋租赁合同纠纷案，上海市嘉定区人民法院(2017)沪 0114民初2150号民事判决书。 3.广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆、广东省开平市人民政府再审案，最高人民法院（2020）最高法行再110号行政裁定书。 4.印叶美与梁照富房屋租赁合同纠纷案，上海市第二中级人民法院(2022)沪02民终1958号民事判 |
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