| 问题 | 合同约定平方米单价，《房产测量规范》能作为面积计算依据吗？ |
| 释义 | 【案情简介】 分包人与三建公司签订了《建筑工程分包合同》，合同约定对商住楼A1、A2、A3进行施工。包工不包料（材料甲供），采用平方米单价，单价一次性包死。分包人按照甲方提供的施工图纸施工，按照实际的建筑面积进行计算。工程施工完毕后，三建公司委托第三方测绘咨询机构对商住楼建筑面积进行测绘，咨询公司出具的《房屋建筑面积测绘报告》。三建公司按照《房屋建筑面积测绘报告》的建筑面积给予分包人进行结算，分包人认为三建公司测绘的面积不能作为结算依据。有部分建筑面积并未单独计算在内，相差4000多平米，应当按照平方米单价结算。引起建筑面积差异的主要问题是，《房屋建筑面积测绘报告》测量依据的是《房产测量规范》，而分包人认为施工阶段的建筑面积应当依据《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积。双方由此引发争议，诉讼至法院。 【争议焦点】 建筑面积应当按照什么标准或规范进行计算？ 【律师分析】 三建公司与分包人之间的合同约定的是平方米单价，主要问题在于如何确定施工工程的建筑面积。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第19条规定，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。案涉工程的三建公司与分包人仅约定了平方米单价计价，但并未对工程的平方米如何计算进行明确约定。三建公司主张按照《房屋建筑面积测绘报告》的建筑面积计算，分包人认为应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》。那么要确定案涉工程建筑面积应当以哪个规范为准，要明确规范的适用范围。《房产测量规范》3.1.1 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。《建筑工程建筑面积计算规范》1．0．1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。1．0．2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。由以上两个规范可以看出两个规范的适用范围不同，《房产测量规范》主要用于房产规划部门核实房产证上的产权面积计算,并不是用于施工单位与开发商之间对施工面积进行结算的依据。而《建筑工程建筑面积计算规范》主要用于新建、扩建、改建的建筑工程建设全过程的建筑面积计算。因此，虽然《房屋建筑面积测绘报告》是三建公司委托权威部门作出，但该建筑面积计算的用途不同，不能作为案涉工程建筑面积的结算依据。 |
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