| 问题 | 无权处分《房屋买卖合同》是否有效 |
| 释义 | 一、案情简介 贾小某系贾某的女儿，2021年4月26日，贾某与王某在贾小某不知情的情况下签订了《房屋买卖合同（未办房产证）》，将贾小某所有的房屋以86万元出售给王某。签订合同时贾小某并未授权贾某出售该房屋，事后也未对合同进行追认，且在知道此事后通过报警的方式明确提出对贾某与王某签订《房屋买卖合同（未办房产证）》不予认可，同时让王某腾空该房屋，并返还该房屋相关的权属证书。 二、案情分析 根据法律规定，无权处分不影响合同的效力，主要看受让人是否构成善意取得。本案中，王某基于贾某系贾小某的父亲，在明知房产系贾小某的情况下，仍然与贾某签订《房屋买卖合同》，并未与贾小某进行核实。而且合同中写着购房款已清，但是王某在签订合同时只支付定金了20万元，三个月后支付定金46万元，剩余20万元未予支付。基于此本律师认为王某不符合善意取得，其行为不是善意的。 三、律师办案经过 本律师接受贾小某委托后，先向其详细的了解了案情经过，鉴于贾小某与贾某的特殊关系。 首先，本律师考虑了该房屋是否系家庭共有房屋，因该房屋系拆迁安置房，拆迁安置后家庭成员是否进行了分割，但是在了解案情时，发现贾小某家庭成员是每人一个拆迁安置房选房卡，随均由户主贾某的签字，但是房屋系个人所有，不属于家庭共有。 其次，本律师考虑贾某与王某签订的《房屋买卖合同》效力问题。1、王某是否符合取得房屋的善意条件。2、无产权证的拆迁安置房屋是否可以向村集体外的人员转让。3、贾某的行为是否构成表见代理。4、贾某与王某的低价买卖贾小某房屋的行为，是否属于恶意串通。 四、法院认定 法院认定贾某未经贾小某同意，擅自将贾小某的房屋卖于王某的行为属于无权处分行为，且未经过贾小某的追认。王某在明知房屋属于贾小某的情况下，仍与贾某签订《房屋买卖合同》，且王某在合同中已写款项付清的情况下，只支付了20万元定金，故王某并非善意取得该房屋。综上，贾某与王某系恶意串通，损害了贾小均的权益。基于此认定《房屋买卖合同》无效。 五、律师总结 无权处分不影响合同效力，但是受让人在明知处分人在无权处分的情况下，仍然与处分人签订合同，接受标的物。其行为不应认定为善意。故合同应认定为无效合同。 |
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