| 问题 | 刘丛律师：「住改商」典型案例：想用住宅做生意，必须满足这两点 |
| 释义 | 生活中，有些精明的业主为了提高空置房屋的收益，将住房改造民宿或者饭店，做起了生意，这种「住改商」的行为影响了社区秩序和环境，引发了不少的邻里矛盾。 事实上，根据法律规定，「住改商」不但要合法合规，还要征得有利害关系的业主们一致同意。 一、案例回顾 李阿姨购买了位于阳光小区的房屋，入住不久，李阿姨发现自家一楼的邻居王小姐把房子改成了民宿。 自从民宿开始正式经营后，每天都有很多人进进出出，特别是五一小长假时，入住的外地旅客人数激增，并且很多人未自觉佩戴口罩，给小区的安全带来了巨大风险。 李阿姨与一楼业主王小姐沟通时，双方爆发了激烈的争吵，王小姐觉得李阿姨多管闲事，对李阿姨要求自己停止经营的意见不以为然。 无奈之下，李阿姨把王小姐告上法庭，要求王小姐不得在一楼经营民宿。 二、法院裁判结果 法院经审理后查明，一楼业主王小姐将房屋用于经营民宿，未经有利害关系的业主一致同意，属于擅自经住宅改变为经营性用房的行为。 李阿姨作为有利害关系的业主，有权要求王小姐停止经营活动。 最终，法院支持了李阿姨的诉讼请求。 三、律师说法 1. 「住改商」的情形主要有哪些？ 第一，利用住宅从事营业行为； 比如，开办有一定规模的生产企业、酒店、娱乐场所、洗浴中心等。 第二，利用住宅从事经营行为。 比如，因生活需要开办小卖部、快递点、理发店、早点铺等。 2. 「住改商」有哪些危害？ 「住改商」可能造成小区外来人员激增，经营过程产生噪音、异味、污水，破坏小区的安全和环境整洁，造成小区车位、电梯等公共设施使用紧张，给其他业主的平静生活造成困扰。 3.法律对「住改商」是如何规定的？ 根据法律规定，购买住宅用途房屋的业主，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变房屋的用途，将住宅改变为经营性住房。 4.业主将住宅改变为经营性用房的，需要满足哪些条件？ 第一，遵守法律、法规及管理规约； 第二，经过有利害关系的业主一致同意。 否则，即便是「住改商」业主已经办理了工商登记，取得了合法经营的手续，也不能开业经营。 5.「有利害关系的业主」包括哪些群体？ 第一，本栋建筑物内的其他业主； 第二，本栋建筑物内的其他合法物业使用人，比如租户； 第三，建筑区划内本栋建筑物之外的业主，能举证证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响的。 6.如果发现邻居未经同意擅自将房子「住改商」，我们该如何维权？ 我们有权通过诉讼的方式要求邻居排除妨害、消除危险、恢复原状。 四、法律依据 1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 2.《民法典》 第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 |
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