| 问题 | “买铺即收租”租金断了，商铺能退么？ |
| 释义 | 近期办理一案件王先生花38万元，购买了繁华街道的29平米的预售商铺，并承诺购由房产证，且买后不需要自己经营，由通过第三方经营管理所可获得的收益回报每年最低2万元，并有机会申请开发商在赎回。 #售后返租# 产生背景 以上是“产权式商铺”的“售后返租”，是开发商将建筑物分割成约二、三十平米的空间进行销售，有的以墙壁、划线区分界限，有的是仅在概念上的划分四至的“虚拟产权商铺”，这种即使拿到房产证，现场也对应不到商铺。开发商“售后反租”是为了筹集或迅速回笼建设资金。购房者购买后不用作经营，而是由第三方负责统一经营管理，定期收取租金，吸引了一大批中小投资者。 法律规定及争议点 《商品房销售管理办法》明确禁止返本销售、禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，也禁止分割拆零销售商品住宅。但开发商为了规避法律规定，可能不用一家公司名字去销售和回租，而用关联公司名义签回租合同，且合同签订内容、形式多样。实践中纠纷源源不断，大概有三种原因:1商铺未完工等多种原因不能交付；2商铺不能办房产证；3没有获得预期收益。但目前我国没有对此专门的立法，各法院裁判观点也有差异 一 对投资者因商铺未交付、及不动产证未办理问题要求退商铺，并退合同款的，可行么？ 这种情况法官不会单纯根据买卖合同约定看开发商是否延期交付，而是要结合购房者是否在签合同时不追求自己实际经营而是为了获取投资收益，且已经获得相应的部分收益的情况下。不交房也不影响租金的收取，故法院部分会驳回因未交付的退铺请求。 二 对投资人因租金未支付，不能实现投资目的，而主张退商铺，退合同款的，可行么？ 有的法院认为，商铺买卖行为和商铺委托经营合同不是同一公司，商铺买卖合同中并没有明确承诺投资回报，所以购房人以商铺不能达到宣传的投资效益，要求解除商铺买卖合同，退还买商铺的钱。 而有的法院则认为，委托使用合同的签订是为了实现买卖合同的目的，两份合同之间存在实现合同目的的利益关联，两份合同应做整体理解，并且第三方商业管理公司一般是开发商的关联公司，系开发商为规避法律所禁止事项特意另外设立的公司，销售过程中宣传的通过第三方经营管理所可获得的收益回报，所以支持解除买卖合同，退还买房款。 |
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