| 问题 | 二手房产权证要注意什么，怎么买未办产权证的二手房 |
| 释义 | 一、二手房产权证要注意什么购买二手房，最重要的就是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。首先要求卖方提供合法的产权证书正本，然后到房管部门查询产权证的真实性以及所购房产产权来源和产权记录：包括房主、登记日期、成交价格等；此外还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有抵押，包括私下抵押以及共有人等。要特别注意产权证上的房主与卖方人是否为同一人，如果不是同一人，要要求出卖人提供房主的授权委托书，并争取与房主直接取得联系。其次要搞清所购房是否属于允许出售的房屋。在一些地方，公房进行房改时，原单位要保留优先回购权，因此一定要确认原单位是否同意转让。 二、怎么买未办产权证的二手房若二手房原业主已经在XX办理了备案登记，买主可不用担心开发商将该房屋“一房二卖”。而如果原业主未办理预售登记或者销售登记，则还要防范开发商可能的“一房二卖”。如果买方不是通过房产中介得到房源信息，也未与中介机构签订《买房委托书》，那么买方可以与原业主直接交易，并不一定特意找一家房产中介代办。当然，由于房屋交易涉及专业问题，买方在交易中最好有专业人士（中介或者律师）协助，尤其是交易条件的设立及合同的签订。在交易条件上，确定价格时应明确：首次？的税费由谁承担，是原业主还是买方；从原业主过户至买方名下的税费由谁承担，如何承担。价格确定之后，付款方式就是最重要的交易条件了。买方最好先谈好合同条件（条款），先签合同，再依照合同规定交付定金，以免未签合同先交付了定金而造成在合同条件的谈判上出于不利地位。一旦买方处于不利地位，买方将面临“两难”选择：接受对方提出的苛刻交易条件，结果是签订了一个对买方十分不利的合同；合同条款无法协商一致，交易失败，但对方以种种理由拒绝退回订约定金或者拖延退回订约定金。签订房屋买卖合同前，并不一定要先签订意向书。在很多情形下，签订意向书是房产中介“锁住”买方的方式：先让买方签下《意向书》，同时要求买方缴纳认购金或者诚意金，买方缴纳了一定金额的认购金或者诚意金之后，房产中介就在后续的房屋交易中取得了主导的地位了，买方就可能被地产中介牵着鼻子走！未办理房产证的房屋，在付款条件上最好采取分期付款：买卖双方签订合同后缴纳一定金额的定金；办理交付（交钥匙）时缴纳首付；办理过户手续时办理公积金结合商业按揭贷款。而保证交易安全的关键在于合同中的违约条款。原业主可能存在如下违约： 1、日后房价上升时，原业主（或者共有人）反悔不卖； 2、原业主（或者共有人）在房屋过户前恶意“一房二卖”甚至“一房多卖”； 3、原业主因欠债而导致房屋被法院查封。房屋买卖合同要针对这些可能的情形规定相应的违约责任及赔偿责任，以保护买方的利益。至于合同公证及所谓的托管。公证并不是合同生效的条件，合同只要是双方真实意思表示、内容合法，就没有效力问题。而只要交易条件（特别是付款条件）设置科学、合理，违约责任约定清楚、保障有效，合同条款经过专业人士把关，资金托不托管都不是问题。 |
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