| 问题 | 五证不全的房屋买卖合同无效如何处理？ |
| 释义 | 买了五证不全的房子，请求确认买房合同无效，法院会支持吗?人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此进一步予以明确，以避免司法审判权与行政管理权之间的冲突。因此，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但该开发商已经取得商品房预售许可证，那么，蔡先生以开发商五证不全为由，请求认定合同无效是无法得到法院支持的。需要补充说明的是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：即使出卖人在订立商品房预售合同时尚未取得商品房预售许可证，但只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，合同可以认定有效。 一、购房人在什么条件下可以要求开发商退房 商品房不能购买的情形： 一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。 二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。 三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。 在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房： (1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。 (2)开发商没有按期交付房屋。 (3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。 (4)无法办理贷款。 (5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。 (6)房屋面积误差超过3%。 (7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。 (8)房屋质量不合格导致严重影响使用。 (9)开发商将房子抵押。 (10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。 二、房屋买卖合同效力如何确定 出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。 |
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