| 问题 | 五证不全房屋买卖合同无效的处理方法 |
| 释义 | 购买了五证不全的房屋，购房合同是否无效？根据《合同法》和《商品房预售管理办法》规定，如果开发商未取得商品房预售许可证，购房合同无效。但如果开发商在起诉前取得预售许可证，合同可以认定有效。购房人还可要求开发商退房的条件包括：未按期交付房屋、设计变更、无法办理贷款、未拿到产权证等。房屋买卖合同的效力主要取决于开发商是否取得预售许可证。 法律分析 购买了五证不全的房屋，您是否可以要求确认购房合同无效？答案是否定的。根据我国《合同法》的规定，合同无效的情形主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，损害社会公共利益的合同，违反法律、行政法规的强制性规定的合同。对于商品房预售合同，我国《商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业需要取得商品房预售许可证明后，才能进行商品房预售。因此，如果购买的五证不全的房屋是预售房，那么合同无效。但如果开发商已经取得商品房预售许可证，那么您可以向法院请求确认合同无效，但需要提供相应的证据来证明开发商五证不全。需要说明的是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》指出，如果出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，那么合同可以认定有效。 一、购房人在什么条件下可以要求开发商退房 商品房不能购买的情形： 一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。 二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。 三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。 在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房： (1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。 (2)开发商没有按期交付房屋。 (3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。 (4)无法办理贷款。 (5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。 (6)房屋面积误差超过3%。 (7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。 (8)房屋质量不合格导致严重影响使用。 (9)开发商将房子抵押。 (10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。 二、房屋买卖合同效力如何确定 出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。 结语 五证不全的房屋无法办理产权证，因此合同无效。商品房预售合同需要取得商品房预售许可证明后才能进行预售，因此如果购买的五证不全的房屋是预售房，合同无效。但如果开发商已经取得商品房预售许可证，购房人可以向法院请求确认合同无效，但需要提供相应的证据来证明开发商五证不全。需要说明的是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》指出，如果出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，那么合同可以认定有效。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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