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问题 假按揭的特征与各方利益冲突
释义
    本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷,故一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为:开发商与假买受人订立房屋买卖合同,首次出售房屋;银行与假买受人订立抵押贷款合同,同时由开发商提供连带保证;开发商就同一房屋与真买受人订立房屋买卖合同,再次出售房屋。四方之间先后成立先买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同、后买卖合同。假按揭之所以假,是因为开发商与假买受人之间根本不存在真实交易关系,订立买卖合同无非是为套取银行贷款,其伪造出首付款票据、收入证明等材料骗取银行信任,实现融资目的,银行贷款到帐后少部分贷款用于支付月供,大部分贷款则转做项目建设或者其他用途。略做思考即可明白:开发商持有房款70%-80%的贷款,再加之真购房人的房款,全额清偿贷款终止贷款合同,或者按期支付月供并不困难,亦真亦假的操作方式可遮掩诸多倪端,使假按揭生态链有序循环,各方利益不受伤害。然实际结果看,开发商不遵守,甚至自始就不想遵守游戏规则,享受巨大利益之同时却将巨大风险推于银行与真买受人。假按揭风险首先被银行感知。当开发商出现断供超过合同约定期限时,银行将率先提起贷款合同纠纷之诉,凭借有力证据,拿到胜诉判决基本不存在悬念,为判决得以执行,必然申请法院查封、拍卖涉案房屋。然而,假按揭后必然进行真销售,开发商已将同一房屋出售于真买受人,真买受人支付房款,实际占有房屋,尽管产权过户手续尚未办理,但已经以业主身份行使相关权利,一旦法院查封并拍卖房屋,其将成为最终受害者。真买受人可以提出执行异议,如果获得法院支持,则意味着银行需要另觅可执行财产,其债权最终难以保障。由此看出,银行与真买受人是假按揭的真正受害者,二方权利或许皆能获得保护,或许需要厚此薄彼,究竟结果如何?各种力量充分博弈后方见分晓。
    
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更新时间:2025/4/1 9:42:45