| 问题 | 假按揭的特征与各方利益冲突 |
| 释义 | 本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷，故一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为：开发商与假买受人订立房屋买卖合同，首次出售房屋;银行与假买受人订立抵押贷款合同，同时由开发商提供连带保证;开发商就同一房屋与真买受人订立房屋买卖合同，再次出售房屋。四方之间先后成立先买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同、后买卖合同。假按揭之所以假，是因为开发商与假买受人之间根本不存在真实交易关系，订立买卖合同无非是为套取银行贷款，其伪造出首付款票据、收入证明等材料骗取银行信任，实现融资目的，银行贷款到帐后少部分贷款用于支付月供，大部分贷款则转做项目建设或者其他用途。略做思考即可明白：开发商持有房款70%-80%的贷款，再加之真购房人的房款，全额清偿贷款终止贷款合同，或者按期支付月供并不困难，亦真亦假的操作方式可遮掩诸多倪端，使假按揭生态链有序循环，各方利益不受伤害。然实际结果看，开发商不遵守，甚至自始就不想遵守游戏规则，享受巨大利益之同时却将巨大风险推于银行与真买受人。假按揭风险首先被银行感知。当开发商出现断供超过合同约定期限时，银行将率先提起贷款合同纠纷之诉，凭借有力证据，拿到胜诉判决基本不存在悬念，为判决得以执行，必然申请法院查封、拍卖涉案房屋。然而，假按揭后必然进行真销售，开发商已将同一房屋出售于真买受人，真买受人支付房款，实际占有房屋，尽管产权过户手续尚未办理，但已经以业主身份行使相关权利，一旦法院查封并拍卖房屋，其将成为最终受害者。真买受人可以提出执行异议，如果获得法院支持，则意味着银行需要另觅可执行财产，其债权最终难以保障。由此看出，银行与真买受人是假按揭的真正受害者，二方权利或许皆能获得保护，或许需要厚此薄彼，究竟结果如何?各种力量充分博弈后方见分晓。 |
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