| 问题 | 中山市城镇商品房交易价格行为管理实施办法 |
| 释义 | 第一条为规范我市城镇商品房交易的价格行为，保护交易双方的合法权益，促进我市商品房交易市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规，并参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市范围内商品房的交易活动。 本办法所称的商品房交易，是指购房者向拥有产权的各类房地产开发、经营企业购买商品房的行为。 第三条商品房交易的价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，遵守国家的价格法律法规和政策。 第四条商品房交易价格根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。 属政府定价的商品房交易，经营者应当严格执行政府制定的价格；属市场调节价的，由经营者根据座落位置、楼层、方向、环境状况，以及市场供求情况，制定具体交易价格，报市价格主管部门备案。 第五条未依法报经批准，销售商品房不得冠以安居工程（解困房、微利房）、成本房等名称，误导蒙骗购房者。 第六条商品房销售价格构成包括： （一）成本： 1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费； 2、规划勘测设计及前期工程费； 3、按上级有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费； 4、商品房建筑、安装工程费（含水电安装工程）； 5、投资利息； 6、不可预见费； 7、销售管理费； 8、经市以上的政府或价格主管部门依法批准，向房地产开发企业收取的各种费用。 （二）税金。 （三）利润。 第七条商品房销售价格之外由买方缴交的收费项目： （一）属选择性的收费项目：电话初装费、公共电视天线初装费、公证费、律师费等； （二）属分摊（或代收）性质的收费项目：管道燃气开户费、水电报装费、防盗门、对讲机、梯灯； （三）其他应缴交的费用：如房屋所有权登记费、交易管理费、房地产证税、费（契税）。 第八条房价构成之外的收费，必须在商品房销售前明码标价。属于选择的项目，由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的项目，费用应向购房者公开，按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用，并报市价格主管部门备案；属政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收。 第九条购房者认为代收代付与分摊的费用显失公正的，可以向市价格主管部门反映，由市价格主管部门进行处理。 第十条商品房购销合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准，不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的，应按实际发生额计算。 第十一条商品房交易实行明码标价，不得在明码标价外加收任何费用。经营者必须在住宅质量保证书、住房销售说明书中显示以下内容： （一）每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、面积（含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积）、室内外装修情况、朝向、楼层、售价、付款方式及优惠折扣率； （二）房价外代收代付的具体收费项目与收费标准； （三）整个开发区公用配套设施； （四）物业管理的情况（包括服务内容、服务质量和程度，小区物业管理的预算成本及物业管理收费标准的预算等）。 第十二条商品房购销合同售卖面积应与实际面积相符。商品房购销合同中所列的建筑面积或土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为±0.5%以内（不含本数）的，交易双方可不作任何补偿；误差值为±0.5%以上（含本数）至±5%以内（不含本数）的，交易双方按商品房购销合同确定的单价多退少补；误差值超过±5%（含本数）的，应允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或解除商品房购销合同，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息（以付款日起至实际退款日止的时间为期，参照退款之日同期银行固定资产贷款利率计算），并依法承担违约责任。 第十三条商品房交易必须做到质价相符。经营者应按国家有关部门制定的商品房购销合同文本签订售房契约（合同），并应在商品房购销合同中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准。如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于契约确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿，造成损失的应承担民事责任。 第十四条商品房交易的合同中对违约责任的约定，应当坚持对等的原则。 第十五条商品房销售价格的宣传，要明确公布实际的平均销售价格，不得以虚假的价格误导购房者。 第十六条经营者应自觉接受和服从价格主管部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。 第十七条经营者的下列行为属价格违法行为，由有关部门按法律、法规和规章予以查处： （一）不执行政府规定的价格或收费，擅自涨价或乱收费用； （二）采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取； （三）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益； （四）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者； （五）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈； （六）在商品房交易过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他单位变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务； （七）采取偷工减料、掺杂使假等欺骗手段降低商品房建造（装修）质量，变相提高房价的； （八）以将天面、平台等公用面积安排给购房者独立使用为交易条件，变相提高商品房价格的行为； （九）法律法规规定的其他不正当价格行为。 第十八条被处罚单位和个人对处罚决定不服的，可按《行政复议条例》和《行政诉讼法》规定申请复议或提起诉讼。当事人在规定期限内不申请复议或诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的单位申请人民法院强制执行。 第十九条本办法自公布之日起执行。 一、订立合同注意事项有哪些？ 订立房屋买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题： 1、开发商销售的商品房是否符合下列条件： （1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金； （2）土地使用权已依法登记并取得房地产权证书； （3）取得商品房的建设工程规划许可证； （4）取得商品房的建设工程施工许可证； （5）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准； （6）已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议； （7）已经确定了商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划； （8）已经制定了房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。 2、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的合同示范文本，且应具备以下内容： （1）转让当事人的姓名或者名称、住所； （2）房地产座落地点、面积、四至范围； （3）土地所有权性质； （4）土地使用权获得的方式和使用期限； （5）房地产的规划和使用性质； （6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况； （7）房地产转让的价格（含？的单价及总面积价）、支付方式和期限； （8）房地产交付的日期； （9）违约责任； （10）争议解决的方式； （11）转让当事人约定的其他事项；转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约（即广告）和口头承诺的内容等记入合同中外，还可以约定合同生效的条件，一般情况下，合同自双方当事人签字生效，但在签订房屋买卖合同时，可以约定条件，当条件满足后合同生效。 开发商销售的商品房具备上述的两个条件，在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后，受让人可与转让人逐条协商约定，签订房屋买卖合同。 |
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