| 问题 | 房屋重复销售如何赔偿？ |
| 释义 | 房屋买卖合同中可以有定金和违约金条款。定金和违约金在性质、功能和数额上有所不同。定金是以预先给付为条件的，在违约行为发生后才进行给付；而违约金是以违约为生效要件的，不需要预先给付。如果定金或违约金不足以弥补实际损失，当事人可以要求增加赔偿金额。如果合同中既约定违约金条款，又约定定金，则只能选择其中一种。 法律分析 房屋买卖合同中如有定金条款,则守约方有权要求违约方支付定金;若合同中有违约条款,则买房人有权要求出卖人支付违约金;如果既约定了违约金,又约定了定金,则只能选择其中一种;若定金或违约金不足以弥补实际损失,则可要求增加赔偿金额。 一、违约金与定金的有什么区别 定金与违约金的区别如下： （1）违约金是以违约为生效要件的，不需要预先给付，而是在违约行为发生后才进行给付；而定金是以预先给付为条件的，定金交付之日起定金条款即生效。 （2）责任承担方式不同。合同中约定违约金条款的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金；合同中约定定金条款的，则要按照定金罚款来处理。 （3）数额不同。约定的违约金以实际损失为基准，但对于占总价款的比例没有，低于造成的损失的； 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 而对于定金，和实际损失没有关系，只是不能高于总金额的百分之二十。 二、既约定违约金又约定定金 一般来说，定金属于担保物权的范畴，其功能在担保债权的实现，督促当事人积极履行合同。但根据定金罚则，一旦合同一方当事人不履行合同约定的债务，定金就转化成一种违约责任形式，由违约方依定金罚则承担违约责任。因此，如果合同中既约定了违约金责任，又约定了定金条款，在一方当事人违约时，二者在性质、功能等方面相同，都是针对违约行为而适用，适用其一，即可达到补偿非违约方损失的作用。如果二者并有，其数额可能会远远超过因违约所造成的实际损失，这就加重了对违约方的惩罚，可能使非违约方不当得利。所以，我国法律排斥二者的并用，而要求非违约方在违约金责任和定金罚则中选择一种要求违约方承担。 拓展延伸 定金与违约金可以同时应付吗？ 定金和违约金，都是为督促合同方履行义务而设立的一种责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。两者是不可同时适用的。在实务中应注意：合同中对违约金性质约定不明的，视为赔偿性违约金。合同当事人可依自愿原则，约定惩罚性违约金。赔偿性违约金与违约定金不可同时适用。合同中未明确约定定金为解约定金时，违约方愿意以承担定金损失为代价解除合同，而守约方要求继续履行，且可以继续履行的，则违约方无权解除合同。 结语 房屋买卖合同中的定金和违约金条款有何区别？定金与违约金的区别在于生效要件、责任承担方式和数额。定金是以违约为生效要件，不需要预先给付，在违约行为发生后才进行给付；而违约金是以预先给付为条件，定金交付之日起定金条款即生效。责任承担方式也不同，合同中约定违约金条款的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金；而合同中约定定金条款的，则要按照定金罚款来处理。在数额方面，约定的违约金以实际损失为基准，但对于占总价款的比例没有限制；而约定的定金数额不能超过总金额的百分之二十。如果既约定违约金又约定定金，则只能选择其中一种，且定金或违约金不足以弥补实际损失时，可要求增加赔偿金额。 法律依据 《民法典》第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 |
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