| 问题 | 开发商证件不全，已付首付如何处理？ |
| 释义 | 本文讲述了开发商没有取得开发资质以及五证不全的情况下，购房者和开发商之间签订的合同自始无效。根据法律规定，这种无效合同自始无效，当事人可以要求退款并取消房屋所有权。开发商在预售房时应具备五证，否则商品房买卖合同无效。此外，小产权房存在缺少“五证”、属于违章建筑、房屋质量没人监督等问题。因此，消费者在购买商品房时应谨慎对待。 法律分析 由于该开发商没有取得开发资质以及五证不全,说明该开发商没有出售房屋的能力。因此,购房者和开发商之间签订的合同自始无效。根据法律规定,这种无效合同自始无效,当事人可以要求退款并取消房屋所有权。 开发商在预售房时应具备《建设用地规划许可证》、《规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称五证。 一、已购买的无预售证的商品房怎么办 开发商售卖商品房，首先要向相关管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，没有预售许可证的商品房是不能预售的。如果开发商没有取得预售许可证，就将商品房进行买卖，则开发商与买房人签订的商品房买卖合同应该是无效的，买房人可以要求宣告合同无效。若开发商在与买房人签订合同时本已告知还未取得预售许可证的事实，则买房人对购买行为应承担一定的责任，在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，无权要求损失赔偿；而如果开放商没有告知，隐瞒了该事实，那么买房人除了可要求开发商返还购房款和利息外，还可主张双倍赔偿。 二、小产权不值得购买的原因是什么 有下列原因： 1.缺少“五证”。“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。 2.有点小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 3.房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。 结语 购房者和开发商之间签订的合同自始无效，根据法律规定，无效合同自始无效，当事人可以要求退款并取消房屋所有权。开发商在预售房时应具备五证，缺少任何一个证都会导致合同无效。小产权房缺少五证，且可能属于违章建筑，存在安全隐患，因此不值得购买。 法律依据 《城市房地产管理法》第63条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 |
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