| 问题 | 可赎回债券是什么 |
| 释义 | 可赎回债券亦称可买回债券，发行债券的人可以在特定的时间按照某个价格强制从债券持有人手中将其赎回的债券。 可赎回债券的动机： 1、发行人提前赎回债券通常是由于利率下调，新的低利率环境使得公司需要支付更多成本，所以发行人倾向于赎回老的债券，再以新利率为基准发行新的债券以减少利息支出。 2、通常可赎回债券是在预期未来利率有可能下调的情况下发行，一般其利息率会高于不可赎回债券以补偿持有人承担的提前赎回风险，但不管怎样，多数投资者都不大接受可赎回债券，除非有诱人的补偿条款。 一、房地产项目的资金来源渠道的种类：一般来说，房地产公司的资金来源渠道有以下几种： （1）注册资本金。 （2）银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。 （3）发行债券。根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。 （4）上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。大多数的房地产公司都无法达到此要求。 （5）海外资金，国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。 （6）房地产投资信托（REIT），是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，REIT是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。REIT未来的发展前景十分看好。 （7）房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。 二、公司中的赎回条款的作用是什么？ 许多债券在发行时含有可赎回条款，即在一定时间内发行人有权赎回债券。事实上含有可赎回条款的主要是公司债券，国家一般不再发行这种债券。这是有利于发行人的条款，当历史预期年化收益率下降并低于债券的息票率时，债券的发行人能够以更低的成本筹到资金。这种放弃高息债券、以低息债券重新融资的行为称为再融资。 发行人行使赎回权时，以赎回价格将债券从投资者手中收回。初始赎回价格通常设定为债券面值加上年利息，并且随着到期时间的减少而下降，逐渐趋近于面值。尽管债券的赎回价格高于面值，但是，赎回价格的存在制约了债券市场价格的上升空间，并且增加了投资者的交易成本，所以，降低了投资者的投资预期年化收益率。为此，可赎回债券往往规定了赎回保护期，即在保护期内，发行人不得行使赎回权。这种债券称为有限制的可赎回债券。常见的赎回保护期是发行后的5至10年。 可赎回条款的存在，降低了该类债券的内在价值，并且降低了投资者的实际预期年化收益率。一般而言，息票率越高，发行人行使赎回权的概率越大，即投资债券的实际预期年化收益率与债券承诺的预期年化收益率之间的差额越大。为弥补被赎回的风险，这种债券发行时通常有较高的息票率和较高的承诺到期预期年化收益率。 其中，赎回预期年化收益率也称为首次赎回预期年化收益率，它假设公司一旦有权利就执行可赎回条款。但债券的滥价折价发行也会影响公司的赎回决策。如果债券折价较多，价格远低于赎回价格，即使市场预期年化利率下降也不会高于赎回价格，公司就不会赎回债券，也即折价债券提供了隐性赎回保护；反之，溢价债券投资者主要关注赎回预期年化收益率，而对折价债券主要关注到期预期年化收益率。 |
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