| 问题 | 定金能在房屋面积不够时退还吗？ |
| 释义 | 购房者应委托测绘单位测算房屋面积，以确定是否与合同一致。若面积存在重大差异，购房者可要求按原合同履行或退房。开发商需及时通知面积变更，否则购房者有权退房并追究违约责任。根据《房产测绘管理办法》，购房者可要求房产测绘单位进行测绘，并在收集证据后向法院提起诉讼。购房者可以对合同条款不满意为由拒签合同，并依法要回定金。认购书在面积不符情况下失去约束作用。 法律分析 房屋面积不够能否要回定金 房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。 通过房屋面积误差比公式，可以确定房屋面积是否与合同一致。房屋面积误差比公式如下： (1)面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积 (2)面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%÷约定计价面积 商品房面积存在重大的差异，可以要求按照原合同履行。经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。 《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：申请产权初始登记的房屋;自然状况发生变化的房屋;房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。可见，在商品房面积不符导致开发商违约的情况下，购房者是可以要回定金的。 有的购房者会担忧，我签的认购书很特别，上面有这么一条：买方必须于某年某月某日与卖方签订正式商品房合同，合同内容以卖方拟定的条款为准。在这种情况下，再以对合同条款不同意为由不签合同似乎不行了。那么此时定金还能要回来吗?答案是肯定的。 原因就在于，这样的条款，属于剥夺了购房人主要权利的格式条款，根据民法典的有关规定，此类格式条款应属无效条款。所以，我们还是可以以对合同条款不满意为由拒签正式合同。综上所述，虽然目前在商品房预售时，签订认购书几乎已成为必要程序，但实际上，认购书根本起不到我们原先设想的约束作用。当房屋面积不够时，购房者可以依法要回定金。 结语 购房者对房屋面积存在疑虑时，自行测算结果无法产生法律效力。应委托法定的房屋测绘单位进行测算，通过面积误差比公式判断是否与合同一致。若商品房面积存在重大差异，可要求按原合同履行，开发商需在规定期限内通知购房者变更。若开发商未通知或超时，购房者有权退房，开发商承担违约责任。根据《房产测绘管理办法》规定，购房者可委托测绘单位进行测绘，并在收集证据后向法院提起诉讼，要回定金。认购书中剥夺购房人主要权利的格式条款无效，因此购房者可以不签合同要回定金。认购书在实际中并无约束作用。总之，购房者在房屋面积不符情况下，有法律依据要回定金。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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