| 问题 | 土地所有权和房屋建筑物所有权可以转让吗 |
| 释义 | （一）土地所有权不可以。宪法第十条第四款规定“ 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”即土地所有权禁止转让，只有土地的使用权可以依照法律的规定转让。 （二）《民法典》中规定建筑物的所有权可以转让。 （三）我国实行不动产统一登记制度，建筑物所有权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，其作为不动产以物权登记为准，产权人可以依法实施转让。 （四）所有权的转移可以区分为动产所有权的转移与不动产所有权的转移，一般而言，动产所有权的转移以交付为准，而不动产物权的转移则需要到登记机关进行登记。 一、办理土地使用证的目的何在？ 1、可以有效保护不动产产权的完整性。 缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 2、可以保证房产转让中涉及的土地使用权的法律效力。 缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《民法典》（2021.1.1生效）第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。 3、可以有效体现房地产的实际价值。 缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《民法典》第三百五十九条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。 二、动产买卖所有权什么时候转移 《民法典》确立了所有权转移时间，即标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百二十四条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。 1、动产适用交付主义，动产自交付之日发生转移。这里的动产包括汽车、轮船、飞机等特殊动产。 2、不动产适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。注意：房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。一定要二者区分开来，这也是导致以一房二买，一女二嫁的重要原因。 3、所有权保留买卖合同中，标的物所有权自买受人交清最后一笔款项时移转给买受人。 4、当事人另有约定的除外。合同倡导契约自由，一般情况下，只要法律没有作强制性规定，都允许当事人约定，而且有约定的，优先约定。合同当事人可以对标的物所有权约定自合同成立时移转。这里的标的物必须是特定物。 |
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