问题 | 租房合同期限不足一年具有法律效力吗 |
释义 | 租房合同期限不足一年有效。依据《民法典》的规定,房屋租赁的期限由当事人协商确定,房屋租赁期限不足一年的,不影响房屋租赁合同的效力,租赁合同依法成立后就有效。 一、租赁期间卖房该怎么办? 房屋租赁期间卖房并不会影响房屋租赁合同的效力,房屋租赁合同依然有效。《民法典》规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。同时,租赁房屋出卖时,承租人享有优先购买权。 二、合同最长租赁期限 (一)房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。 (二)房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 (三)房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。 三、租赁合同有什么特征 主要具有以下法律特征: 1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。 这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权,所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益,而不得处分。在承租人破产时,租赁房屋不得列入破产财产,出租人有取回权。 2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。 房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,而不以房屋的交付为合同的成立要件,故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务,为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金,而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权,故租赁合同为有偿合同。 3、房屋租赁合同具有临时性。 房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权,故租赁期限不宜过长,否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符,也容易因房屋返还产生争议。而且,租赁合同属于债权关系,与物权具有永久性不同,如租赁期限过长,也有害于租赁房屋的改良。因此,《民法典》规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” |
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