| 问题 | 买房人签订炒房合同不成立 |
| 释义 | 签订合同的买房人其实并无真实的购房意图，只是为了先占房屋的购买机会，再另寻买主出售牟利。这些人具有房产中介背景的关联人员，其利用掌握房屋信息资源的优势签订房屋买卖合同，在其无法明确实际买房人的情况下，应认定其签订房屋合同时意思表示不真实，房屋买卖合同依法不成立。 一、购房合同无效的情形有哪些？ (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； (三)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明； (四)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (五)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； (六)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； (七)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； (八)因房屋质量问题严重影响正常居住使用； (九)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； (十)出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； (十一)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、合同成立的三条件是什么？ 1、存在双方或多方订约当事人。所谓订约当事人是指实际订约合同的人，在合同成立以后，这些主体将成为合同的主体。订约当事人既可以是公民，也可以是法人和其他组织。 2、订约当事人对主要条款达成合意是合同成立的根本标志。什么是合同的主要条款？对此现行立法的规定是比较宽泛的，我国《民法典》对合同的条款作了规定；因为所谓主要条款是指根据特定合同性质所应具备的条款，如果缺少这些条款合同是不能成立的。为了认清合同的主要条款，需要根据特定合同的性质而具体认定哪些条款属于合同的主要条款。 3、合同的成立应经过要约、承诺阶段，同时也意味着当事人具有明确的订阅合同的目的。因为要约和承诺是就订立合同问题提出建议和接受建议，没有明确的订约目的就不可能形成要约和承诺。 此外，对于实践性合同来说还应把实际交付物作为成立要件。特殊情况例外。 |
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