| 问题 | 回迁房需要交土地出让金吗 |
| 释义 | 回迁房要交土地出让金。土地出让金一般是只交纳一次的，回迁房的所有人交纳了土地出让金后取得土地的使用权后，回迁房交易就不需要再交纳土地金，但土地使用权到期续期时，要再次交纳土地出让金。 一、补交土地出让金计算方式是怎样的？ 1、对于已购公房来说，当年购买的价格有两种，分别是成本价和标准价，标准价比成本价更低。当年各城市城区成本价统一为1560元／平米，郊区统一为1290元／平米。 （1）如果按照成本价买的房子，再交易时需补交土地出让金计算公式是： 土地出让金＝当年成本价×建筑面积×1％ （2）如果是按照标准价购买的房子，需要先向单位补交土地出让金转为到成本价后再向主管部门缴纳土地出让金。 向单位缴纳的部分＝当年成本价×建筑面积×6％（卖方承担） 向主管部门缴纳的土地出让金＝当年成本价×建筑面积×1％（买方承担） 2、对于经济适用房来说，补交的土地出让金计算方式为： 补交土地出让金＝计税价格×3％ 备注：计税价格取网签价／过户指导价二者中孰高原则 经济适用房涵盖回迁房、还建房、安居工程的房屋和其他按照经济适用房管理的房屋。 二、经济适用房二手房交易税费怎么算 （一）卖方应承担的税收和费用 1、印花税 成交价×0．05％（暂免征收） 2、营业税 购入后超过5年（含）的普通住房出售的 免征收—营业税 购入后超过5年（含）的非普通住房出售的。计算方法：（出售价格－购入价格）×5．6％ 购入不足5年的住房出售的。计算方法：出售价格×5．6％ 3、个人所得税 自行申报 应纳税额＝（合同价－购买成本－合理费用），按照差额20％的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1％征收个税； 免税条件：（1）自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税；（2）对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。 4、土地增值税（国土局） 应纳税额＝成交价的1％ 免税条件：（1）普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税（2）转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；（3）居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；（4）居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 5、城市维护建设费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 6、教育附加费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 优惠价补足为成本价 以优惠价（标准价）购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价： 当年成本价（城八区按照1560元／平米）×建面×6％＝上市可交易 7、成本价上市补交土地出让金 以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金： 当年成本价（城八区按照1560元／平米）×建面×1％＝上市交易后成商品房 8、经济适用房补交土地收益金 （1）2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10％缴纳（综合地价款）土地收益金。 （2）2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70％缴纳土地收益金。 按经济适用房管理 房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10％的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3％。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。（安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区）合同价×3％征收税费即可。 9、测绘费 各区规定不同，一般200元左右 （二） 买方应承担的税收和费用 1、印花税 成交价×0．05％（暂免征收） 2、契税 （1）普通住宅 个人购买家庭二套住房的，即合同价×3％征收； 个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1％征收，即合同价×1％；90－140平米合同价×1．5％；140平米以上均按3％征收。 （2）非普通住宅 三、出售房改房需要交什么税 1、契税、印花税按照商品房的契税和印花税标准交纳 一般是按房屋售价的0.05%来缴交印花税 2、土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，其计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%。所谓当年成本价，指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 3、个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据。 |
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