| 问题 | 民法典未明确二手房产权证明对买卖的影响 |
| 释义 | 二手房没有产权证明不影响买卖，买卖双方可签订合同，支付款项和交付房屋；购房前应查询土地使用证，签订购房合同时约定办证期限和违约金；办理转移登记可由双方共同申请或买受人自行办理，如未能按期办理证书，买受人有权退房并获全额退款。 法律分析 一、民法典中二手房没有产权证明怎么买卖 二手房没有房产证的，并不影响房屋买卖，买卖双方可以签订房屋买卖合同，然后双方支付购房款和交付房屋。房屋买卖合同自成立时生效。 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、如何预防不能办房产证的情况 1、购房前要认真查询两证。 (1)购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询。 (2)查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定一定期限内办理《国有土地使用证》。 2、签好《购房合同》。 (1)《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。 (2)对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。 (3)退房违约金要明确。 3、将办理转移登记的方式、日期做好约定。 (1)房屋交付后可以按以下方式办理转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;买受人自行办理房屋权属转移登记;买受人同意委托第三人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 (2)如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并向买受人支付违约金。 结语 根据《中华人民共和国民法典》规定，二手房没有房产证并不影响房屋买卖。买卖双方可以签订房屋买卖合同，支付购房款并交付房屋，合同自成立时生效。为预防不能办理房产证的情况，购房前应认真查询两证，签订购房合同时要约定办理最后时限和处理办法。此外，约定办理转移登记的方式和日期也是重要的一步。如若出卖人未能按约定时间内提供房屋所有权证书，买受人有权退房，并要求退还全部已付款和支付违约金。购房时需谨慎，合理约定条款，保障自身权益。 法律依据 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第二节 动产交付 第二百二十八条 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 |
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