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问题 郑州“租了么”所涉房屋租赁纠纷相关法律问题浅析
释义
    本文共计【4313】字 丨 预计阅读时间 【25】 分钟
    中国人讲究的安土重迁、安居乐业首要也是一个“安”字。为了实现这个“安”字，需要人们在租房以及买房的时候擦亮双眼从源头上减少纠纷的发生，也需要在相关纠纷发生时司法机关从法律角度理清关系，定分止争。根据相关媒体的报道以及笔者近期介入相关纠纷的处理情况，郑州地区近期房屋中介租赁纠纷呈现大幅度增长的趋势，其中与中介公司“租了么”相关的纠纷发生较为集中，本文拟对此类纠纷相关法律问题进行分析，为“安”字的实现略尽微薄之力。
    一、“租了么”的经营模式概述
    “租了么”全称郑州市租了么房地产经纪有限公司，注册成立于2020年，属于自然人独资的有限责任公司，注册地址涉及郑州市金水区及中原区。根据笔者了解到的情况，“租了么”公司与房屋所有权人或使用权人（以下简称“房东”）签署《房屋委托合同》以获得租赁房屋，与承租人（以下简称“租客”）签署《居住房屋租赁合同》再将租赁房屋出租。在与房东签署的《房屋委托合同》中，存在“委托期限”、“委托用途”、“委托服务费”以及“租金支付标准及方式”、“转租”、“房屋及附属设施的维护”等条款。与租客签署的合同属于一般的房屋租赁合同，以电子合同的形式签署，并无特殊条款。
    根据笔者现有资料显示，“租了么”公司在与房东以及租客签署的《房屋委托合同》以及《居住房屋租赁合同》中，保持了月租金标准的一致，但在租金支付方式及时间上，采取了“长收短付”的模式，即一次性向租客收取全部租期的租金（一般为1年），但却按季度向房东支付费用的模式。
    通过上述简述可以看出，天下无新鲜之事，“租了么”采取的模式，与之前北京地区暴雷的“蛋壳公寓”采取的经营模式基本相似，但两者又有细节差异，这些细节方面的差异，能否使得郑州“租了么”的法律关系认定区别于“蛋壳公寓”模式中法律关系的认定结果，详见下文相关论述。
    二、“租了么”模式提出的法律方面的考题
    2022年8月左右，开始出现房东因未收到租金而要求租客搬离的纠纷，房东和租客寻找当时的房屋中介“租了么”公司，均发现该公司的相关办事地点已人去楼空，只剩下了房东和租客两者剑拔弩张。房东主张“租了么”公司存在违约情形，其与“租了么”公司之间的合同已经解除，要求收回房屋；租客主张自己已经足额缴纳了房租，房东无权收回房屋将自己赶出，要求保证自己的权益，纠纷由此引发并因不可调和而越发激烈。
    根据之前“租了么”的经营模式可以看出，在相关纠纷中，存在两个法律关系，一是房东与“租了么”之间的法律关系；另一个是租客与“租了么”之间的法律关系，而本文所指“租了么”提出的考题，主要是指房东与“租了么”之间的法律关系如何认定的问题，租客与“租了么”之间的法律关系属于典型的租赁合同关系应无疑义，且租客与“租了么”之间的法律关系对纠纷解决的走向影响不大，不作为主要焦点进行讨论。
    房东与“租了么”之间的法律关系认定存在两种可能，一种是认定为委托合同关系，一种是认定为租赁合同关系，两种法律关系认定的不同导致相关的法律后果亦不相同，概如下图所示：
    
    房东与“租了么”之间的法律关系认定
    从以上逻辑图可以明确看出，房东与“租了么”之间的法律关系认定为委托关系时，最终纠纷变成了房东和“租了么”之间的纠纷，认定为租赁关系时，最终纠纷变成了租客和“租了么”之间的纠纷，正常情况下无论认定为何种法律关系，损失方的权益都有一个明确的承担对象，但在“租了么”已经无法正常经营不能承担最终责任的情况下，法律关系的认定则关系到最终损失的实际承担方的认定。至于房东与“租了么”之间的法律关系最终应如何认定，笔者将在下文继续进行分析。
    三、“考题”不同答案的分析以及司法实践情况
    1、委托合同与租赁合同的定义及区别
    两种合同的定义：
    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。
    委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬，委托事务完成过程中的收益归委托人所有。
    两种合同的区别：
    可以看出，租赁合同是以租赁物为交易标的，并对租赁物的详情以及租赁的细节有较为周全的约定，出租人主要的目的是收取租金，承租人的主要目的是对租赁物的使用；而委托合同是以受托人的劳动为交易标的，相当于受托人出售自身的劳动服务给委托人，受托人需要按照委托人的指示、要求开展委托事务的处理活动，委托事务的处理结果由委托人承受。对受托人提供的劳动服务范围以及委托处理的事项并无明确约定，只要不违反法律法规的规定，一般均为有效委托，委托人的主要目的是委托事务的顺利完成，受托人的主要目的是获得委托费用。
    一般情况下两种合同并无放在一起比较的必要，根据合同当事人欲实现的合同目的以及交易事项的不同，可以自由选择不同类型的合同，也存在虽然选择的合同类型不同，但最终实现的合同目的相同的情形。例如在房屋租赁交易中，房东为了获得房屋租金，既可以将房屋直接出租给某一公司收取租金，亦可以委托某一公司帮其开展全部的房屋租赁事务（包括宣传广告、对房屋进行适当的修葺修缮、代为收取租金、签署合同等事务），也基于此，房东在与中介公司签署相关合同时，可能并不在意其所签署的是何种性质的合同，更关注的是租金的标准以及支付时间等实质内容是否约定的清楚明了，本文所讨论的相关纠纷，即是在此情况下产生。
    2、“租了么”模式中《房屋委托合同》的定性及存在的争议
    根据笔者手头持有的“租了么”模式中《房屋委托合同》的显示，该合同中同时存在“委托期限”、“委托用途”、“委托服务费”以及“租金支付标准及方式”、“转租”、“房屋及附属设施的维护”等条款，也正是该合同同时存在前述条款给该合同的性质认定带来了争议：
    认定为委托关系的理由概述：
    ①房东作为委托方在签署该合同的时候，对该合同的性质为委托合同是明知的，合同名称为委托合同且多个条款明确写明了为“委托”；②“租了么”公司并非承租人（且有多处条款均提到了“实际使用人”、“乙方客户”的存在），不具有承租该房屋的意思表示；③房东亦不具有将房屋直接出租给“租了么”公司的意思表示，房东是通过“租了么”公司寻求真实租客并实现其收取租金的目的，双方的真实意思是建立委托关系。
    认定为租赁关系的理由概述：
    该合同中存在有关“租金支付标准及方式”、“转租”、“房屋及附属设施的维护”等条款符合租赁合同的法律特征，即使将前述条款解释为委托人对处理委托事务的指示和要求，但该合同中“所有权变动”“免租期”条款的存在，也使得该合同与委托合同的法律特征相差较多而与租赁合同的法律特征相同。合同/条款名称与合同内容所反映的法律特征不符的，应当依据法律特征正确认定合同性质，故该合同性质应认定为租赁关系。
    可以看出，无论是认定为何种性质的合同，都可以从《房屋委托合同》中找出相应的依据，至于何种答案属于正确答案，需要结合此类纠纷中的其它关联证据以及当事人的陈述来综合认定，仅凭一份书面合同的文字表述而对整个交易所涉的法律关系做出确定性的认定未免过于武断，但在“租了么”公司无法联系且大概率缺席庭审导致事实无法查清的情况下，可能更多依赖于法官的“内心确认”来认定正确答案了。
    需要指出的是，不同法律关系涉及不同的法益保护，在法律关系的认定存在争议时选择认定某个法律关系，体现了对不同法益的保护。在“租了么”类似纠纷的处理过程中，如何平衡租客以及房东的利益，或者说选择倾向性保护哪一方的利益，是更深层次的考题，其答案需要结合政治环境、经济环境来综合给出，拘于相关信息的匮乏，本文不再进一步探讨。
    3、北京地区“蛋壳公寓”相关纠纷司法认定情况以及郑州地区司法认定现状。
    笔者查询北京地区相关纠纷的裁判文书，发现北京地区相关裁判文书均将“蛋壳公寓”与房东签署的《资产委托管理合同》认定为租赁合同（（2021）京0105民初80846号、(2022)京0106民初4126号、(2021)京0108民初45808号、(2022)京02民终10073号等判决书均作出相同认定），同时不仅如此，北京地区法院还将其他中介公司与房东签署的类似合同亦认定为租赁合同并据此作出了相关裁判。但通观北京地区的相关裁判文书中有关法律关系认定的论述部分，要么一笔带过，要么仅陈述中介公司与房东签署的合同具备租赁合同的法律特征而未对该合同是否符合委托合同的法律特征进行论述即认定该合同为租赁合同，基于上文第2点的论述，笔者认为，此种认定未免存在有待商榷之处（也可能存在因判决文书仅体现结果而无法体现纠纷具体细节进而导致笔者产生前述不解的情况）。
    同时，笔者查询“租了么”相关案例，其在郑州地区涉案共计9件，其中租赁合同纠纷8件，委托合同纠纷1件，均发生在2022年，大部分案件尚在一审审理中，无生效法律文书做出。但从案由上来看，郑州地区“租了么”相关纠纷案件目前以“租了么”为被告提起的租赁合同纠纷为主，后期是否会产生以房东为被告的诉讼案件以及此类案件中法律关系的认定结果，仍有待观察。鉴于目前此类纠纷案件的生效判决书做出，郑州地区的司法认定现状无法确定，也期待郑州地区的法院可以结合纠纷的实际情况，更好的维护相关方的权益。
    四、给租客以及房东的一些法律建议
    1、条件允许时，建议采用“直租”的模式。目前郑州地区房屋租赁属于买方市场，租客只要用心寻找，可以直接和房屋所有权人签署合同的房源并不少。对于房东来讲，在通过中介找到租客后，可要求直接与租客签署租赁合同，避免中介从中作梗而给自身带来不必要的麻烦及风险。
    2、仔细审阅书面合同。无论是房东还是租客，在签署书面的租赁相关合同时，均应仔细审核相关合同的内容，对于其中不明的地方，可要求合同相对方做出解释，必要时可咨询律师，只有将风险预防好，才能从根本上避免纠纷及损失的发生。一旦纠纷发生，提出未仔细阅读/未准确理解合同内容/对相关法律规定不知晓进而要求责任豁免的主张很难得到支持。
    3、注意对中介公司相关资质进行审查。如选择通过中介公司出租或者承租房屋，建议选择根据《郑州市住房租赁资金监管办法（试行）》相关规定签订了全市统一的资金监管协议、设立了住房租赁资金监管专用账户的中介公司签署相关协议，可有效避免此类风险发生。
    ~END~
    本文对现下郑州地区“租了么”相关租赁纠纷涉及的法律问题进行了分析，旨在使得广大房东及租客对与自身密切相关的法律问题有一个更为清晰的认知，以更好的保护自身的权益。拘于笔者能力所限，本文势必存在诸多不足之处，对于不足之处，希望各位行家不吝赐教，也欢迎有此类纠纷的朋友沟通探讨相关法律问题。
    
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更新时间：2025/3/1 4:37:06