| 问题 | 律师教你如何对付物业 |
| 释义 | 1、成立业主委员会。业主委员会对物业可以起到一定的监督职责，对物业具有一定的约束力。因为业主在一些特定条件下是可以解聘物业的。 2、如果发现物业存在乱收费的情况，要积极收集证据并完好保存，这样在之后的投诉举报行为中才能占据主动，更好的保障自身的权益，相关部门也能更好的出面解决问题。 3、物业收取物业费时，业主可以要求查看相关审批文件的原件，需知收取物业费是需要通过相关部门审批的。 4、物业无权进行断水断电行为，业主可以进行投诉并要求赔偿由此造成的损失。 物业管理纠纷处理方式： (一)调解物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理，如一方不遵守执行，则要借助司法程序来解决。 (二)仲裁可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定："平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。"仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。 物业管理纠纷申请仲裁的一般程序是： (1)一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书； (2)仲裁委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案； (3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。 (4)被申请人在规定期限内答辩，双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理； (5)开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解； (6)制作调解书或调解不成时制作裁决书； (7)当事人向法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，仲裁裁决是一裁终局的。 (三)诉讼当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。 物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤： (1)当事人一方(原告)提交起诉状，起诉至法院； (2)法院审查立案后将起诉状副本送达被告； (3)被告提交答辩状； (4)开庭：调查、辨论、调解； (5)制作调解书或一审判决书； (6)双方均不上诉，则判决书生效；如一方不服提起上诉，即进入二审程序； (7)二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上诉； (8)申请执行。无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法、公开、公平、公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。主要依据物业管理条例可能还涉及到民法典、民法典、房地产法、民法典等法律与物业管理等相关地方性法规规章。 法律依据：《物业管理条例》 第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 |
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