| 问题 | 没有预售许可证的期房可以买卖吗? |
| 释义 | 没有预售许可证的期房不可以买卖。开发商未取得预售许可证进行交易的行为属违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。 一、以商品房买卖合同未生效为由可以退房吗 以商品房买卖合同未生效为由是否可以退房需要根据具体情况处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》相关规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。当事人以商品房预售合同未依法办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。商品房预售合同生效条件由当事人约定办理登记备案手续的，除当事人一方已履行主要义务，另一方接受的除外。 二、导致房屋买卖合同无效的情形有什么 (一)、房、地分别转让的，合同无效。 我国实行房地一体原则，房屋是建在土地上的，与土地是不可分离的。所以房屋转让的时候也必须转让土地的使用权。如果在买卖房屋时，只转让了房屋而没有转让土地的，那么该合同是无效的。 (二)、出卖人与第三人恶意串通，导致买受人无法取得房屋的房屋买卖合同无效。 (三)、违反法律、行政法规强制性规范及公序良俗的房屋买卖合同无效。 (四)、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。 (五)、限制行为能力人签订的房屋买卖合同，未经法定代理人同意或者追认，房屋买卖合同无效。 (六）、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 如果在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定为有效。 （七）、买受人与出卖人恶意串通，损害他人合法权益签订的房屋买卖合同无效。 实践中，出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同的目的可能并不单纯，可能处于逃避债务、侵占财产等不法目的，恶意串通通过签订房屋买卖合同来谋取不法利益，损害他人的合法权益。若此种情形下订立的房屋买卖合同有效，则是漠视他人合法权益受损，损害我国司法公正。因此《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 三、新手买房前需要做好什么准备 新手买房前需要做好的准备工作如下： 1、确定有足够的购房资金； 2、如申请贷款，应确认是否满足贷款条件； 3、是否具有购房资格； 4、了解开发商五证是否齐全； 5、其它准备工作。 根据《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 【本文关联的相关法律依据】 《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 |
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