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问题 善意购房、行为追认
释义
    一、原告系善意且无重大过失购买房屋。
    
    1、原告与被告李四户签订《协议书》时，甲方有李四夫妻签字，并有李长子盖章、签字确认，而该章即代表李长子本人所盖，李长子为了方便李四卖房将印章留给其父李四使用，原告要求李四夫妻签字及李长子签字盖章符合当时应有的谨慎义务。
    2、原拆迁房屋户主为李四，根本没有李长子。根据证据显示以及被告的陈述原被拆的房产所有权约登记于1997年前后，此次登记应当是全市、区仍至全省具有普遍意义的、实质性的登记，应当符合当年的实际产权归属状况，该房屋登记李四名下。被告李长子早于1989年4月8日将户口迁出到安徽淮南，故依农村土地政策，李长子不再具有房屋宅基地及房屋产权登记资格，加上该房屋一直由李四夫妻居住，故当年被拆房屋必然登记在李四名下，这与拆迁补偿协议落款人处只有李四一人签字是一致认识。
    3、根据《民法典》第301条“处分不动产经占有份额的三分之二以上（含本数）同意的可以处分”，本案若以李长子辩解为家庭共有，李长子当年在建房时尚年幼，在共有份额上根本不会高于三分之一，故李四夫妻卖房可以依据以上法律文件独立作出处分而无需李长子同意。
    4、《民法典》物权篇司法解释一第14条“受让人受让不动产的，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。
    本案李长子若想证明李四为无权处分，且李长子应当举证证明其本人根本不知道房屋被拆迁、被置换成涉案房屋，否则反向推定李长子系认可原告为善意且无重大过失的购得涉案房屋。
    5、根据《民法典》物权篇司法解释一第15条，该条系反向列举方式排除无权处分。因原被拆房屋登记在李四名下，故可以认定李四为有权利处分，而不符合该条所列举的原告应当知道李四为无权处分的范畴。
    二、李长子应当明知诉争拆迁安置房存在且被原告长期购买占有、居住。
    1、根据庭前交换证据被告李长子的部分笔录显示。即使采用李长子的陈述与辩解，也可以分析得出李长子早年就知晓、参与拆迁，2011年5月知道拆迁事宜，并声称在《拆迁协议》上、《拆迁房屋验收单》上主张加上李长子自己的名子，知道拆迁协议上存在置换房事宜。2015年李长子也知道拆迁安置房存在分配、领房事实，依李长子陈述在《房屋安置结算清单》上又要求加上李长子名以备案。
    2、从李长子户口又于2020年8月19日从淮南迁入到诉争房屋内的行为可知。李长子早己知道涉案房屋己领取并由原告长期居住至今，只不过错误认为没有李长子本人签字房屋买卖合同不生效，系无权处分。代理人认为根据《民法典》171条法律规定权利人知道他人无权处分或处分存暇疵时应当提出撤销之诉，
    而事实上被告李长子以户口迁入的行为方式视为追认李四的卖房行为。首先应当知道其父母代为处分涉案房屋，其次知道涉案房屋由原告长期居住，再次对于原告的长期居住没有提出过任何异议，最后，将自己的户口迁入以便谋取更多利益。
    3、李长子收取部分拆迁补偿款现金其应当知道涉案安置房屋的存在。根据上次庭审交换证据时被告李长子认可“李四领取了拆迁款后以现金方式向李长子交付了一部分”，这足以说明李长子是知道原房屋被拆迁的，其父母在拆迁时告知李长子，在卖房时必然也告知李长子，否则就是李长子在领取涉案房屋后怠于履行权利，其应当承担不利后果。
    三、原被拆房屋实际上为李四夫妻所有，根本没有李长子为共有人之说。本案实际上依当年拆迁政策以及被告家庭实际情况，李长子的弟弟李次子也从被拆房屋中享有部分利益，这在《拆迁房屋验收单》以及被告李长子的自认上可以发现李次子也从被拆迁房屋中置换了另一处房屋，李次子现实际取得的房屋在原告楼上。
    当时李四及其两个儿子李次子、李长子为了向折迁部门争取更多拆迁利益，故意将一处房屋进行三户报拆，从而可以依当时拆迁政策可以多得拆迁利益，但这并不能证明原被拆房屋就是李四与两个儿了共有。李长子当年拆迁时户口根本不在江都，依拆迁政策是分文没有，由此导致李长子以户口多主张拆迁利益未果，转而以房屋共有故意与李四夫妻串通损害原告的利益的发生。
    综上，李四作为原拆迁房屋所有权人，拆迁利益及安置房屋所有权仍应当归李四夫妻所有，涉案房屋卖出时李四夫妻具有绝对的处分权。李长子系早己明知其父母卖房的事实，现在虚构共有身份反悔，有违诚信。最后，请求法院判决予以支持原告的诉讼请求
    
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更新时间：2025/3/10 20:23:43